X

Hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel napi hírfigyelőnkre, hogy első kézből értesülhessen a legfontosabb hírekről, eseményekről.

Aki lemarad, az kimarad!

Napi hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel naponta megjelenő hírlevelünkre, hogy első kézből értesüljön a piac híreiről, eseményeiről. Kérjük töltsön ki minden mezőt a sikeres feliratkozáshoz.

 

Ön szerint másnak is érdekes lehet ez a cikk?

Töltse ki az űrlapot, és küldje el e-mailben!

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a rendezvény?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Regisztráció az Arcképcsarnokba

Szerepelni szeretne az ingatlanpiaci Arcképcsarnokban? Küldje el regisztrációs kérelmét az alábbi adatlap kitöltésével. A *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!

Adatmódosítás

Szeretné az itt található adatokat módosítani? Kérjük írjon üzenetet munkatársunknak, aki elvégzi a kért módosításokat.

Kapcsolatfelvétel

Vegye fel a kapcsolatot vele:

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy naponta hírlevelet küldjünk neked a legfontosabb ingatlanpiaci hírekről, e célból hozzájárulsz az ehhez szükséges személyes adataid kezeléséhez. Adatait a hozzájárulásod alapján a hírlevelek küldése céljából kezeljük. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a leiratkozásoddal egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Balogh László
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.

A budapesti rozsdaövezetekben új lakóparkok épülnek? Ez lesz a lakáspiac titkos fegyvere?

2020. Április 17. Lakás
A járvány hatására ismét bevezetik az 5 százalékos lakásépítési áfát azoknál a lakásoknál, amelyek rozsdaövezetekben épülnek meg. De hol is találhatók ezek a helyek Budapesten? Meglehetősen heterogén területekről beszélhetünk. Egy részüknél már megtörtént a funkcióváltás, és virágzik az ingatlanpiac, de még számos övezet a feltámadásra vár.

A kormány bejelentette, hogy bevezeti a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfát azoknál a lakásoknál, amelyek az úgynevezett rozsdaövezetekben épülnek meg a következő időszakban. Természetesen majd a részletes intézkedés után leszünk okosabbak, hiszen a barnaövezet vagy rozsdaövezet kifejezés egyelőre még nincs elég pontosan meghatározva.

A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület- (LITT) tagok az áfakulcs változtatását javasolták már korábban is, hiszen az alapvető hatást gyakorol az újlakás-projektekre. Ugyanis a hazai lakásállomány évi megújulási rátája nagyon alacsony szinten realizálódik, ezért szakértők szerint a kedvezményes áfával is érdemes a kínálati oldalt segíteni. A keresleti oldallal kapcsolatban az MNB korábban már jelezte, hogy érdemes ellenösztönözni a befektetési célú lakásvásárlásokat, hogy csökkenjen némileg a lakáspiac túlhevültsége.

Hosszú időt vehet igénybe a rehabilitáció, hiszen óriási zónákról, elhanyagolt ipari övezetekről beszélünk, ahol számtalan probléma merül fel: környezetszennyezés, rossz infrastruktúra, tudatos fejlesztési tervek hiánya, tulajdonosi elaprózódás satöbbi. Érdemes arra is kitérni, hogy ki fizeti a számlát, vagyis az esetleges kármentesítést, amely nyilvánvalóan emelheti az itt épülő lakások árát is.

Milyen árakat bír el a piac?

Itt jegyezzük meg, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint Budapesten a lakásárak a makrogazdasági fundamentumok alapján indokolt szint felett vannak, vagyis kockázatot jelenthet a túlértékeltség, ami a lassulást erősítheti. Szakértők szerint a hazai lakáspiac nagyjából elérte a csúcspontját ebben a ciklusban, és ez még a világjárvány kirobbanása előtt volt.

Már az 5%-os lakásáfával épülő lakások árai is magasak voltak, bár ezeket egyelőre felvásárolják sok esetben a befektetők, így például Buda egyes elit övezeteiben a helyi lakosok vesznek befektetésként új lakást. Kérdés, hogy ez meddig marad így. Az ingatlan.com adatai alapján a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 2019 októbere végén 881 ezer forintnál járt a kínálati piacon, ami éves szinten 16%-os drágulást jelentett. Budán pedig már egy millió forint fölött járt tavaly év végén a négyzetméterár. Ezért is nagyon lényeges kérdés, hogy az adott rozsdaövezet mennyire szennyezett, milyen intézkedések, akár infrastrukturális beruházások szükségesek ahhoz, hogy ott építkezni lehessen.

Illetve az is fontos szempont, hogy a rozsdaövezetben található régi műemlék jellegű vagy az adott terület történelméhez szervesen kapcsolódó értékes épületeket hogyan vonják be a fejlesztésekbe. Sok jó példát is látunk erre (pl. Waterfront City, Dorottya Udvar stb.), de számos alkalommal a földdel tették egyenlővé ezeket a kulturális értékeket. Itt nyilván az állami és önkormányzati szabályozások a meghatározók.

Mindenesetre az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) a kormány segítségét kéri a barnamezős területek kármentesítéséhez. Ezzel növelhető lenne a fejlesztési telkek kínálatának és kapacitásainak bővítése, így a fajlagos telekárakat mérsékeltebb szinten lehetne tartani. Itt kell hozzátennünk, hogy a rozsdaövezetekben épülő lakásoknál nemcsak az adásvétel áfáját csökkenti a Kormány, hanem az ott épülő bérlakások bérleti díjának az áfáját is.

A Társaság a Lakásépítéséért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) már régóta szorgalmazza egy közhasznú bérlakásrendszer létrehozását, hiszen jelentős társadalmi rétegek számára elérhetetlen a piaci alapú újlakás. Így a megfizethető lakások biztosításán túl a bérlakásépítés konjunktúrakiegyenlítő eszköz is lehet a kormány kezében. Ráadásul a zöld szempontokat érvényesítő, minőségi bérlakásépítés koncepciójába maximálisan illeszkedik a barnamezős területek hasznosítása az TLE álláspontja szerint.

De mi is az a rozsdaövezet vagy/és barnaövezet? Hol találhatók Budapesten?

Mielőtt sorra vennék az alapvetően fővárosi helyszíneket, tisztázzuk, hogy konkrétan mi is az a barnaövezet és rozsdaövezet. A klasszikus barnamezős térség a tradicionális ipari területeket jelenti közlekedési, lakótelepi zárványokkal. Ez Budapest területének 13 %-a, amelynek túlnyomó részén már nem zajlik ipari tevékenység. Másrészt ide soroljuk a rozsdaövezetet is, amely a barnamezős térségek olyan területei, ahol az ipari tevékenység visszaesett vagy teljesen megszűnt. Budapesten már a XIX. század közepén körvonalazódtak azok az iparnegyedek, amelyek egészen 1990-ig befogadták az ipartelepek zömét.

A fővárosi ipari-közlekedési zóna a zárt pesti lakóövezet határán, vagyis az ún. Városárok vonala (Haller utca-Orczy út-Fiumei út-Thököly út-Dózsa György út-Dráva utca) és Kis-Budapest közigazgatási határa között alakult ki. A kiflire emlékeztető formáció nyúlik át Budára, vagyis északon a Hajógyári-sziget és Külső-Óbuda területére, ill. délen Kelenföld Duna-parti városrészére. A belső lakóövezet, a barnazóna és a külső területek lakóövezeteinek gyűrűs rendszere csak a pesti oldalon alakult ki, Budán csupán zárványokban jellemző a barnaövezet. Emellett néhány külső kerületben is megtelepült az ipar, így például Budafokon, Csepelen vagy Újpesten.

A budapesti ipari övezetek egyrészt a klasszikus belváros és a belső lakónegyedek, valamint a lakótelepek és külvárosok között helyezkedtek el. Másrészt az M0-ás vonzáskörzetében is kialakult egy jelentősebb gyárövezet. A fővárosi barnaövezet három nagy szektorra különül el. Az északi szektor a III., IV., XIII., XV., XVI. kerület barnamezős területeit, a főváros egyik legkorábbi ipari városrészét öleli fel. A keleti szektor központi területei a Kőbányát behálózó vasúti vonalak mentén alakultak ki, és a X., XVI. és a XVIII. kerületek barnazónáit foglalják magukban. A déli szektor a IX., XVIII., XX., XXI., a budai oldalon pedig a XI. és XXII. kerület ipari-közlekedési övezeteit foglalja magában. A Duna és a ráckevei Duna-ág egyértelműen elkülöníti a szektor három fő egységét: Külső-Ferencvárost, Csepelt, illetve Kelenföldet.

Milyen hatást válthat ki az intézkedés?

A rozsdaövezetek bevonása a lakáspiacra több szempontból is kedvező. Egyrészt a lakásfejlesztésre alkalmas telkek kínálata bővül, másrészt évtizedes kérdésre ad választ azzal, hogy az érintett területek megújulnak. Lényeges az is, hogy több olyan külvárosi részt tesz fel a lakáspiaci térképre akár Budapesten, akár a többi nagyvárosban, amelyek eddig nem voltak fókuszban. Megfelelő volumenű rozsdaövezeti fejlesztésekkel így hosszabb távon kiegyensúlyozottabbá válhat a fővárosi lakáspiac – magyarázta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az új intézkedés lehetséges hatásait. 

Fontos figyelembe venni az ingatlan.com szakértője szerint, hogy a kedvezményes lakásépítési áfa nem pusztán egy kedvezmény. Feltehetően ez egy ösztönzés arra, hogy a rozsdaövezeteket rendbe hozzák a fejlesztők, több helyen ugyanis szennyezett lehet a talaj, közművesítésre is szükség lehet. Az extra fejlesztések az alacsonyabb áfával már vonzóbbak lehetnek.

Mivel számos fővárosi kerületben találhatók barna- és rozsdaövezetek, ezért az ingatlan.com szakembere szerint egyelőre nem lehet tudni, hol lesznek pontosan azok a területek, amelyekre vonatkozik a kedvezményes áfa. A korábbi adatokból az viszont látszik, hogy rozsdaövezetnek mondott térséggel rendelkező kerületekben az elmúlt években hogyan alakultak az átlagos négyzetméterárak. A III. kerületben például 2016-hoz képest az új lakások átlagos kínálati négyzetméterára az ingatlan.com adatai szerint 87 százalékkal 1,06 millió forintra emelkedett. A IV. kerületben ezzel párhuzamosan 90 százalékkal 764 ezer forintra drágultak. A XI. és XIII. kerület a népszerű kerületek között volt eddig, előbbiben 86 százalékkal 1,04 millió forintra, utóbbiban 105 százalékkal 988 ezer forintra emelkedtek az árak 2016 tavaszához képest.

A realista.hu barnaövezetekről szóló három részes sorozata itt, itt és itt olvasható.

Fotók: Getty, shutterstock

Média forrás: realista.hu
A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

A budapesti rozsdaövezetekben új lakóparkok épülnek? Ez lesz a lakáspiac titkos fegyvere?

A járvány hatására ismét bevezetik az 5 százalékos lakásépítési áfát azoknál a lakásoknál, amelyek rozsdaövezetekben épülnek meg. De hol is találhatók ezek a helyek Budapesten? Meglehetősen heterogén területekről beszélhetünk. Egy részüknél már megtörtént a funkcióváltás, és virágzik az ingatlanpiac, de még számos övezet a feltámadásra vár.

A kormány bejelentette, hogy bevezeti a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfát azoknál a lakásoknál, amelyek az úgynevezett rozsdaövezetekben épülnek meg a következő időszakban. Természetesen majd a részletes intézkedés után leszünk okosabbak, hiszen a barnaövezet vagy rozsdaövezet kifejezés egyelőre még nincs elég pontosan meghatározva.

A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület- (LITT) tagok az áfakulcs változtatását javasolták már korábban is, hiszen az alapvető hatást gyakorol az újlakás-projektekre. Ugyanis a hazai lakásállomány évi megújulási rátája nagyon alacsony szinten realizálódik, ezért szakértők szerint a kedvezményes áfával is érdemes a kínálati oldalt segíteni. A keresleti oldallal kapcsolatban az MNB korábban már jelezte, hogy érdemes ellenösztönözni a befektetési célú lakásvásárlásokat, hogy csökkenjen némileg a lakáspiac túlhevültsége.

Hosszú időt vehet igénybe a rehabilitáció, hiszen óriási zónákról, elhanyagolt ipari övezetekről beszélünk, ahol számtalan probléma merül fel: környezetszennyezés, rossz infrastruktúra, tudatos fejlesztési tervek hiánya, tulajdonosi elaprózódás satöbbi. Érdemes arra is kitérni, hogy ki fizeti a számlát, vagyis az esetleges kármentesítést, amely nyilvánvalóan emelheti az itt épülő lakások árát is.

Milyen árakat bír el a piac?

Itt jegyezzük meg, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerint Budapesten a lakásárak a makrogazdasági fundamentumok alapján indokolt szint felett vannak, vagyis kockázatot jelenthet a túlértékeltség, ami a lassulást erősítheti. Szakértők szerint a hazai lakáspiac nagyjából elérte a csúcspontját ebben a ciklusban, és ez még a világjárvány kirobbanása előtt volt.

Már az 5%-os lakásáfával épülő lakások árai is magasak voltak, bár ezeket egyelőre felvásárolják sok esetben a befektetők, így például Buda egyes elit övezeteiben a helyi lakosok vesznek befektetésként új lakást. Kérdés, hogy ez meddig marad így. Az ingatlan.com adatai alapján a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára 2019 októbere végén 881 ezer forintnál járt a kínálati piacon, ami éves szinten 16%-os drágulást jelentett. Budán pedig már egy millió forint fölött járt tavaly év végén a négyzetméterár. Ezért is nagyon lényeges kérdés, hogy az adott rozsdaövezet mennyire szennyezett, milyen intézkedések, akár infrastrukturális beruházások szükségesek ahhoz, hogy ott építkezni lehessen.

Illetve az is fontos szempont, hogy a rozsdaövezetben található régi műemlék jellegű vagy az adott terület történelméhez szervesen kapcsolódó értékes épületeket hogyan vonják be a fejlesztésekbe. Sok jó példát is látunk erre (pl. Waterfront City, Dorottya Udvar stb.), de számos alkalommal a földdel tették egyenlővé ezeket a kulturális értékeket. Itt nyilván az állami és önkormányzati szabályozások a meghatározók.

Mindenesetre az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) a kormány segítségét kéri a barnamezős területek kármentesítéséhez. Ezzel növelhető lenne a fejlesztési telkek kínálatának és kapacitásainak bővítése, így a fajlagos telekárakat mérsékeltebb szinten lehetne tartani. Itt kell hozzátennünk, hogy a rozsdaövezetekben épülő lakásoknál nemcsak az adásvétel áfáját csökkenti a Kormány, hanem az ott épülő bérlakások bérleti díjának az áfáját is.

A Társaság a Lakásépítéséért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) már régóta szorgalmazza egy közhasznú bérlakásrendszer létrehozását, hiszen jelentős társadalmi rétegek számára elérhetetlen a piaci alapú újlakás. Így a megfizethető lakások biztosításán túl a bérlakásépítés konjunktúrakiegyenlítő eszköz is lehet a kormány kezében. Ráadásul a zöld szempontokat érvényesítő, minőségi bérlakásépítés koncepciójába maximálisan illeszkedik a barnamezős területek hasznosítása az TLE álláspontja szerint.

De mi is az a rozsdaövezet vagy/és barnaövezet? Hol találhatók Budapesten?

Mielőtt sorra vennék az alapvetően fővárosi helyszíneket, tisztázzuk, hogy konkrétan mi is az a barnaövezet és rozsdaövezet. A klasszikus barnamezős térség a tradicionális ipari területeket jelenti közlekedési, lakótelepi zárványokkal. Ez Budapest területének 13 %-a, amelynek túlnyomó részén már nem zajlik ipari tevékenység. Másrészt ide soroljuk a rozsdaövezetet is, amely a barnamezős térségek olyan területei, ahol az ipari tevékenység visszaesett vagy teljesen megszűnt. Budapesten már a XIX. század közepén körvonalazódtak azok az iparnegyedek, amelyek egészen 1990-ig befogadták az ipartelepek zömét.

A fővárosi ipari-közlekedési zóna a zárt pesti lakóövezet határán, vagyis az ún. Városárok vonala (Haller utca-Orczy út-Fiumei út-Thököly út-Dózsa György út-Dráva utca) és Kis-Budapest közigazgatási határa között alakult ki. A kiflire emlékeztető formáció nyúlik át Budára, vagyis északon a Hajógyári-sziget és Külső-Óbuda területére, ill. délen Kelenföld Duna-parti városrészére. A belső lakóövezet, a barnazóna és a külső területek lakóövezeteinek gyűrűs rendszere csak a pesti oldalon alakult ki, Budán csupán zárványokban jellemző a barnaövezet. Emellett néhány külső kerületben is megtelepült az ipar, így például Budafokon, Csepelen vagy Újpesten.

A budapesti ipari övezetek egyrészt a klasszikus belváros és a belső lakónegyedek, valamint a lakótelepek és külvárosok között helyezkedtek el. Másrészt az M0-ás vonzáskörzetében is kialakult egy jelentősebb gyárövezet. A fővárosi barnaövezet három nagy szektorra különül el. Az északi szektor a III., IV., XIII., XV., XVI. kerület barnamezős területeit, a főváros egyik legkorábbi ipari városrészét öleli fel. A keleti szektor központi területei a Kőbányát behálózó vasúti vonalak mentén alakultak ki, és a X., XVI. és a XVIII. kerületek barnazónáit foglalják magukban. A déli szektor a IX., XVIII., XX., XXI., a budai oldalon pedig a XI. és XXII. kerület ipari-közlekedési övezeteit foglalja magában. A Duna és a ráckevei Duna-ág egyértelműen elkülöníti a szektor három fő egységét: Külső-Ferencvárost, Csepelt, illetve Kelenföldet.

Milyen hatást válthat ki az intézkedés?

A rozsdaövezetek bevonása a lakáspiacra több szempontból is kedvező. Egyrészt a lakásfejlesztésre alkalmas telkek kínálata bővül, másrészt évtizedes kérdésre ad választ azzal, hogy az érintett területek megújulnak. Lényeges az is, hogy több olyan külvárosi részt tesz fel a lakáspiaci térképre akár Budapesten, akár a többi nagyvárosban, amelyek eddig nem voltak fókuszban. Megfelelő volumenű rozsdaövezeti fejlesztésekkel így hosszabb távon kiegyensúlyozottabbá válhat a fővárosi lakáspiac – magyarázta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az új intézkedés lehetséges hatásait. 

Fontos figyelembe venni az ingatlan.com szakértője szerint, hogy a kedvezményes lakásépítési áfa nem pusztán egy kedvezmény. Feltehetően ez egy ösztönzés arra, hogy a rozsdaövezeteket rendbe hozzák a fejlesztők, több helyen ugyanis szennyezett lehet a talaj, közművesítésre is szükség lehet. Az extra fejlesztések az alacsonyabb áfával már vonzóbbak lehetnek.

Mivel számos fővárosi kerületben találhatók barna- és rozsdaövezetek, ezért az ingatlan.com szakembere szerint egyelőre nem lehet tudni, hol lesznek pontosan azok a területek, amelyekre vonatkozik a kedvezményes áfa. A korábbi adatokból az viszont látszik, hogy rozsdaövezetnek mondott térséggel rendelkező kerületekben az elmúlt években hogyan alakultak az átlagos négyzetméterárak. A III. kerületben például 2016-hoz képest az új lakások átlagos kínálati négyzetméterára az ingatlan.com adatai szerint 87 százalékkal 1,06 millió forintra emelkedett. A IV. kerületben ezzel párhuzamosan 90 százalékkal 764 ezer forintra drágultak. A XI. és XIII. kerület a népszerű kerületek között volt eddig, előbbiben 86 százalékkal 1,04 millió forintra, utóbbiban 105 százalékkal 988 ezer forintra emelkedtek az árak 2016 tavaszához képest.

A realista.hu barnaövezetekről szóló három részes sorozata itt, itt és itt olvasható.

Fotók: Getty, shutterstock

Média forrás: realista.hu

Tetszett a cikk? Itt megoszthatja!

iroda.hu V. Díjátadó Gála Irodablog.hu - Munka. Stílus. Design. theBAR by iroda.hu Ingatlan évkönyv 2014-2015

PARTNEREINK

MBSZ IMEDIA - Médiafigyelő Médiafigyelés MTI Brand Trend HuGBC