X

Hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel napi hírfigyelőnkre, hogy első kézből értesülhessen a legfontosabb hírekről, eseményekről.

Aki lemarad, az kimarad!

Napi hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel naponta megjelenő hírlevelünkre, hogy első kézből értesüljön a piac híreiről, eseményeiről. Kérjük töltsön ki minden mezőt a sikeres feliratkozáshoz.

 

Ön szerint másnak is érdekes lehet ez a cikk?

Töltse ki az űrlapot, és küldje el e-mailben!

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a rendezvény?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Regisztráció az Arcképcsarnokba

Szerepelni szeretne az ingatlanpiaci Arcképcsarnokban? Küldje el regisztrációs kérelmét az alábbi adatlap kitöltésével. A *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!

Adatmódosítás

Szeretné az itt található adatokat módosítani? Kérjük írjon üzenetet munkatársunknak, aki elvégzi a kért módosításokat.

Kapcsolatfelvétel

Vegye fel a kapcsolatot vele:

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy naponta hírlevelet küldjünk neked a legfontosabb ingatlanpiaci hírekről, e célból hozzájárulsz az ehhez szükséges személyes adataid kezeléséhez. Adatait a hozzájárulásod alapján a hírlevelek küldése céljából kezeljük. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a leiratkozásoddal egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Balogh László
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.

Szavatosság és jótállás épületekre – mi, mire, meddig, kivel szemben

2021. Március 29. Urbanisztika
A 2014-ben hatályba lépett új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) jelentős változást hozott az épületekre vonatkozó szavatosság és jótállás feltételeiben is. Ezek a változások is szerepet játszhatnak az azzal kapcsolatban tapasztalható bizonytalanságban, hogy mi a különbség a szavatosság és a jótállás között, melyik, milyen épületre és mennyi időre szól, illetve hogyan és kivel szemben érvényesíthető. A felmerülő kérdésekre Gyimesi Péter, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda senior ügyvédje adta meg a válaszokat.

Szavatosság vagy jótállás - mi a különbség?

Ha valaki megvásárol, vagy felépíttet egy épületet, amiről kiderül, hogy hibás, akkor az eladóval, vagy a vállalkozóval mint kötelezettel szemben különböző igényeket érvényesíthet. Ilyen igény lehet például a hiba kijavítása, vagy bizonyos feltételekkel az ellenszolgáltatás (vállalkozói díj vagy vételár) leszállítása, a hiba mással történő kijavíttatása a kötelezett költségén, vagy a szerződéstől való elállás is. Ezek az igények mind a szavatosság, mint pedig a jótállás esetén megegyeznek.

Az alapvető különbséget a szavatosság és a jótállás között az jelenti, hogy szavatosság esetén a jogosultnak az igénye érvényesítéséhez nem csak azt kell bizonyítania, hogy az épület hibás, hanem azt is, hogy a hiba oka már az épület részére történt átadásakor is fennállt. Jótállás esetén ezzel szemben a jogosultnak elegendő a hiba fennállását bizonyítania, és a kötelezett csak akkor mentesülhet a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka az épület átadását követően keletkezett.

A jótállás tehát a kötelezett számára a szavatosságnál szigorúbb felelősséget jelent, mivel megkönnyíti a jogosult számára az épület hibáival kapcsolatos igényei érvényesítését.

Mitől függ, hogy szavatosság vagy jótállás vonatkozik az épületre?

Szavatosság jogszabály alapján minden épületre vonatkozik. Függetlenül tehát attól, hogy mi az épület rendeltetése – lakóépület, irodaépület, raktárépület vagy más épület – az épület hibája esetén a jogosult anélkül érvényesítheti a szavatossági igényeit a kötelezettel szemben, hogy ebben a feleknek a szerződésükben külön meg kellene állapodniuk.

Jótállás azonban jogszabály alapján nem minden épületre, hanem csak újonnan épített lakóépületeknek és lakásoknak, illetve közhasználatú építményeknek (pl. kormányzati, igazságszolgáltatási, oktatási, egészségvédelmi épületek) bizonyos épületszerkezeteire, az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékeire, anyagaira és berendezéseire, valamint az újonnan épített lakóépületek bizonyos, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire terjed ki. Minden más épületre - például irodaépületekre, raktárépületekre, kereskedelmi épületekre – csak akkor vonatkozik jótállás, ha a felek közötti szerződésben a kötelezett kifejezetten jótállást vállal.

Meddig tart a szavatosság és meddig a jótállás?

A Ptk. alapján a jogosult a szavatossági igényét valamennyi épület estén a szolgáltatás teljesítésétől számított 5 éven belül érvényesítheti. Ez a határidő azonban nem jogvesztő, azaz nem jelenti azt, hogy a jogosult ne érvényesíthetné az épület hibájával kapcsolatos igényeit abban az esetben, ha 5 éven belül ezt menthető okból nem tudja megtenni, például azért, mert a hiba nem volt számára felismerhető. Ilyen esetben a jogosult a szavatossági igényét a hiba felismerésétől számított 1 éven belül annak ellenére érvényesítheti, hogy az 5 éves határidő már eltelt, vagy abból 1 évnél kevesebb van hátra.

Ha például egy épület 12 év után minden előjel nélkül összeomlik, és a jogosult be tudja bizonyítani, hogy az összeomlás oka már az átadást megelőzően fennállt (például szakszerűtlen alapozás) - azaz nem az átadást követően bekövetkezett ok (pl. gázrobbanás vagy utólagos szabálytalan átalakítás) miatt omlott össze az épület - akkor a jogosult a szavatossági igényét az épület összeomlásától számított 1 éven belül érvényesítheti.

A jótállás időtartamát jogszabály az újonnan épített lakóépületek és lakások, illetve közhasználatú építmények épületszerkezetei, az azok létrehozásánál felhasznált termékek, anyagok és berendezések illetve kiszolgálóhelyiségek és épületrészek tekintetében differenciáltan, 3, 5 illetve 10 évben határozza meg.

Ezek a határidők azonban – szemben a szavatossági igények érvényesítésének határidejével – jogvesztőek, azaz a határidők leteltét követően a kötelezett akkor sem tartozik az épület hibájával kapcsolatos szigorúbb felelősséggel a jogosulttal szemben, ha a jogosult az épület hibájával kapcsolatos igényét menthető okból nem tudta érvényesíteni a határidő leteltét megelőzően.

Nincs akadálya azonban annak, hogy a jótállási határidő lejártát követően a jogosult az épület hibájával kapcsolatos igényeit szavatossági alapon érvényesítse, ha be tudja bizonyítani, hogy a hiba oka már a teljesítéskor fennállt.

Ki, kivel szemben érvényesítheti őket?

Mind a szavatosság, mind a jótállás mindig egy konkrét szerződéshez kapcsolódik, és ennek megfelelően alapvetően a szerződő felek között áll fenn. Tehát a megrendelő érvényesítheti azzal a vállalkozóval szemben akit megbízott a kivitelezéssel, vagy a vevő azzal az eladóval szemben akitől megvette az épületet.

Lehetséges ugyanakkor a szavatossági és jótállási jogok átruházása is. A gyakorlatban ez tipikusan akkor fordul elő, amikor egy már meglévő épületet a tulajdonos elad. Ilyenkor gyakori rendelkezés az adásvételi szerződésben, hogy az eladó a vevőre engedményezi azokat a szavatossági és jótállási jogait, amik az épület kivitelezésével kapcsolatban a vállalkozója felé még fennállnak. Ez azzal az előnnyel jár, hogy az új tulajdonos közvetlenül fordulhat a kivitelező felé ha meghibásodás merül fel, és közvetlenül ő követelheti a vállalkozótól a javítást vagy cserét, holott eredetileg nem ők szerződtek egymással.

Ebben a kérdésben továbbá speciális rendelkezést tartalmaz az újépítésű lakások kötelező jótállásáról szóló kormányrendelet. A jogszabály ugyanis erre a kötelező jótállásra a kivitelezőt kötelezi, azzal, hogy a jogosultja a lakás értékesítéséig a kivitelezés megrendelője (tehát a projekt építtetője, beruházója), a lakás értékesítését követően pedig a lakás tulajdonosa.

Ez azt jelenti, hogy újépítésű lakásoknál a lakás vevője jogszabály alapján élhet jótállási igénnyel közvetlenül a tényleges kivitelezővel szemben, ehhez nem szükséges semmilyen külön megállapodás vagy engedményezés. Ez a lehetőség ráadásul nem az eladó általános szavatossága helyett, hanem amellett áll fenn: ha hiba merül fel a kivitelezésben, a vevő választhat, hogy a kötelező jótállás alapján a kivitelezőtől, vagy az adásvételi szerződésből eredő általános szavatosság alapján az eladótól követeli a kijavítást.

Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy a vállalkozó kötelező jótállásának időtartama (3, 5 illetve 10 év) nem akkor kezdődik amikor a vevő átvette a lakást az eladótól, hanem akkor amikor a beruházó átvette az épületet a kivitelezőtől.

Mire figyeljünk a szerződésünkben?

A szavatosággal, jótállással kapcsolatos jogszabályi rendelkezésektől a felek csak korlátozottan térhetnek el a szerződésükben. Egyrészt ha a szerződés vállalkozó és fogyasztó között jött létre (pl. egy ingatlanfejlesztő cég ad el lakást egy „privát” magánszemély vevőnek), akkor a fogyasztó hátrányára semmilyen módon nem lehet eltérni a szavatossági, jótállási jogokra vonatkozó általános előírásoktól. Az újépítésű lakások kötelező jótállása kapcsán pedig a jogszabály azt is tiltja, hogy a felek az ott írtaktól bármilyen megrendelő hátrányára eltérjenek– vagyis egy professzionális beruházó sem szerződhet a kivitelezővel a kötelező jótállási szabályokhoz képest „engedékenyebben”. Ha egy szerződés mégis ezekkel ellentétes rendelkezést tartalmaz, az semmisnek minősül.

Az ugyanakkor értelemszerűen semmilyen szerződés esetében nem tiltott, hogy a kötelezett a jogszabályban írtaknál szigorúbb felelősséget vegyen magára: jótállásra kötelezze magát ott ahol egyébként csak szavatosság terhelné, vagy éppen hosszabb időre vállaljon jótállást mint az kötelező volna.

Épületekkel kapcsolatos kivitelezési, adásvételi szerződések esetén minden szereplőnek javasolt emiatt különösen jól átgondolni és áttekinteni a jótállásra, szavatosságra vonatkozó rendelkezéseket. Egy pontatlan megfogalmazással (pl. szavatosság helyett a „garancia” szó használata, amit a jogi nyelv valójában a jótállás megfelelőjeként azonosít) ugyanis akár olyan kötelezettséget hozhatunk létre amit valójában nem szeretnénk, vagy éppen kiderülhet, hogy a felek üzletileg egyébként elfogadott megállapodása jogszabály alapján érvénytelen.

Média forrás: realista.hu
A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

Szavatosság és jótállás épületekre – mi, mire, meddig, kivel szemben

A 2014-ben hatályba lépett új Polgári Törvénykönyv (Ptk.) jelentős változást hozott az épületekre vonatkozó szavatosság és jótállás feltételeiben is. Ezek a változások is szerepet játszhatnak az azzal kapcsolatban tapasztalható bizonytalanságban, hogy mi a különbség a szavatosság és a jótállás között, melyik, milyen épületre és mennyi időre szól, illetve hogyan és kivel szemben érvényesíthető. A felmerülő kérdésekre Gyimesi Péter, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda senior ügyvédje adta meg a válaszokat.

Szavatosság vagy jótállás - mi a különbség?

Ha valaki megvásárol, vagy felépíttet egy épületet, amiről kiderül, hogy hibás, akkor az eladóval, vagy a vállalkozóval mint kötelezettel szemben különböző igényeket érvényesíthet. Ilyen igény lehet például a hiba kijavítása, vagy bizonyos feltételekkel az ellenszolgáltatás (vállalkozói díj vagy vételár) leszállítása, a hiba mással történő kijavíttatása a kötelezett költségén, vagy a szerződéstől való elállás is. Ezek az igények mind a szavatosság, mint pedig a jótállás esetén megegyeznek.

Az alapvető különbséget a szavatosság és a jótállás között az jelenti, hogy szavatosság esetén a jogosultnak az igénye érvényesítéséhez nem csak azt kell bizonyítania, hogy az épület hibás, hanem azt is, hogy a hiba oka már az épület részére történt átadásakor is fennállt. Jótállás esetén ezzel szemben a jogosultnak elegendő a hiba fennállását bizonyítania, és a kötelezett csak akkor mentesülhet a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka az épület átadását követően keletkezett.

A jótállás tehát a kötelezett számára a szavatosságnál szigorúbb felelősséget jelent, mivel megkönnyíti a jogosult számára az épület hibáival kapcsolatos igényei érvényesítését.

Mitől függ, hogy szavatosság vagy jótállás vonatkozik az épületre?

Szavatosság jogszabály alapján minden épületre vonatkozik. Függetlenül tehát attól, hogy mi az épület rendeltetése – lakóépület, irodaépület, raktárépület vagy más épület – az épület hibája esetén a jogosult anélkül érvényesítheti a szavatossági igényeit a kötelezettel szemben, hogy ebben a feleknek a szerződésükben külön meg kellene állapodniuk.

Jótállás azonban jogszabály alapján nem minden épületre, hanem csak újonnan épített lakóépületeknek és lakásoknak, illetve közhasználatú építményeknek (pl. kormányzati, igazságszolgáltatási, oktatási, egészségvédelmi épületek) bizonyos épületszerkezeteire, az azok létrehozásánál felhasznált egyes termékeire, anyagaira és berendezéseire, valamint az újonnan épített lakóépületek bizonyos, a lakásokat kiszolgáló helyiségeire és részeire terjed ki. Minden más épületre - például irodaépületekre, raktárépületekre, kereskedelmi épületekre – csak akkor vonatkozik jótállás, ha a felek közötti szerződésben a kötelezett kifejezetten jótállást vállal.

Meddig tart a szavatosság és meddig a jótállás?

A Ptk. alapján a jogosult a szavatossági igényét valamennyi épület estén a szolgáltatás teljesítésétől számított 5 éven belül érvényesítheti. Ez a határidő azonban nem jogvesztő, azaz nem jelenti azt, hogy a jogosult ne érvényesíthetné az épület hibájával kapcsolatos igényeit abban az esetben, ha 5 éven belül ezt menthető okból nem tudja megtenni, például azért, mert a hiba nem volt számára felismerhető. Ilyen esetben a jogosult a szavatossági igényét a hiba felismerésétől számított 1 éven belül annak ellenére érvényesítheti, hogy az 5 éves határidő már eltelt, vagy abból 1 évnél kevesebb van hátra.

Ha például egy épület 12 év után minden előjel nélkül összeomlik, és a jogosult be tudja bizonyítani, hogy az összeomlás oka már az átadást megelőzően fennállt (például szakszerűtlen alapozás) - azaz nem az átadást követően bekövetkezett ok (pl. gázrobbanás vagy utólagos szabálytalan átalakítás) miatt omlott össze az épület - akkor a jogosult a szavatossági igényét az épület összeomlásától számított 1 éven belül érvényesítheti.

A jótállás időtartamát jogszabály az újonnan épített lakóépületek és lakások, illetve közhasználatú építmények épületszerkezetei, az azok létrehozásánál felhasznált termékek, anyagok és berendezések illetve kiszolgálóhelyiségek és épületrészek tekintetében differenciáltan, 3, 5 illetve 10 évben határozza meg.

Ezek a határidők azonban – szemben a szavatossági igények érvényesítésének határidejével – jogvesztőek, azaz a határidők leteltét követően a kötelezett akkor sem tartozik az épület hibájával kapcsolatos szigorúbb felelősséggel a jogosulttal szemben, ha a jogosult az épület hibájával kapcsolatos igényét menthető okból nem tudta érvényesíteni a határidő leteltét megelőzően.

Nincs akadálya azonban annak, hogy a jótállási határidő lejártát követően a jogosult az épület hibájával kapcsolatos igényeit szavatossági alapon érvényesítse, ha be tudja bizonyítani, hogy a hiba oka már a teljesítéskor fennállt.

Ki, kivel szemben érvényesítheti őket?

Mind a szavatosság, mind a jótállás mindig egy konkrét szerződéshez kapcsolódik, és ennek megfelelően alapvetően a szerződő felek között áll fenn. Tehát a megrendelő érvényesítheti azzal a vállalkozóval szemben akit megbízott a kivitelezéssel, vagy a vevő azzal az eladóval szemben akitől megvette az épületet.

Lehetséges ugyanakkor a szavatossági és jótállási jogok átruházása is. A gyakorlatban ez tipikusan akkor fordul elő, amikor egy már meglévő épületet a tulajdonos elad. Ilyenkor gyakori rendelkezés az adásvételi szerződésben, hogy az eladó a vevőre engedményezi azokat a szavatossági és jótállási jogait, amik az épület kivitelezésével kapcsolatban a vállalkozója felé még fennállnak. Ez azzal az előnnyel jár, hogy az új tulajdonos közvetlenül fordulhat a kivitelező felé ha meghibásodás merül fel, és közvetlenül ő követelheti a vállalkozótól a javítást vagy cserét, holott eredetileg nem ők szerződtek egymással.

Ebben a kérdésben továbbá speciális rendelkezést tartalmaz az újépítésű lakások kötelező jótállásáról szóló kormányrendelet. A jogszabály ugyanis erre a kötelező jótállásra a kivitelezőt kötelezi, azzal, hogy a jogosultja a lakás értékesítéséig a kivitelezés megrendelője (tehát a projekt építtetője, beruházója), a lakás értékesítését követően pedig a lakás tulajdonosa.

Ez azt jelenti, hogy újépítésű lakásoknál a lakás vevője jogszabály alapján élhet jótállási igénnyel közvetlenül a tényleges kivitelezővel szemben, ehhez nem szükséges semmilyen külön megállapodás vagy engedményezés. Ez a lehetőség ráadásul nem az eladó általános szavatossága helyett, hanem amellett áll fenn: ha hiba merül fel a kivitelezésben, a vevő választhat, hogy a kötelező jótállás alapján a kivitelezőtől, vagy az adásvételi szerződésből eredő általános szavatosság alapján az eladótól követeli a kijavítást.

Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy a vállalkozó kötelező jótállásának időtartama (3, 5 illetve 10 év) nem akkor kezdődik amikor a vevő átvette a lakást az eladótól, hanem akkor amikor a beruházó átvette az épületet a kivitelezőtől.

Mire figyeljünk a szerződésünkben?

A szavatosággal, jótállással kapcsolatos jogszabályi rendelkezésektől a felek csak korlátozottan térhetnek el a szerződésükben. Egyrészt ha a szerződés vállalkozó és fogyasztó között jött létre (pl. egy ingatlanfejlesztő cég ad el lakást egy „privát” magánszemély vevőnek), akkor a fogyasztó hátrányára semmilyen módon nem lehet eltérni a szavatossági, jótállási jogokra vonatkozó általános előírásoktól. Az újépítésű lakások kötelező jótállása kapcsán pedig a jogszabály azt is tiltja, hogy a felek az ott írtaktól bármilyen megrendelő hátrányára eltérjenek– vagyis egy professzionális beruházó sem szerződhet a kivitelezővel a kötelező jótállási szabályokhoz képest „engedékenyebben”. Ha egy szerződés mégis ezekkel ellentétes rendelkezést tartalmaz, az semmisnek minősül.

Az ugyanakkor értelemszerűen semmilyen szerződés esetében nem tiltott, hogy a kötelezett a jogszabályban írtaknál szigorúbb felelősséget vegyen magára: jótállásra kötelezze magát ott ahol egyébként csak szavatosság terhelné, vagy éppen hosszabb időre vállaljon jótállást mint az kötelező volna.

Épületekkel kapcsolatos kivitelezési, adásvételi szerződések esetén minden szereplőnek javasolt emiatt különösen jól átgondolni és áttekinteni a jótállásra, szavatosságra vonatkozó rendelkezéseket. Egy pontatlan megfogalmazással (pl. szavatosság helyett a „garancia” szó használata, amit a jogi nyelv valójában a jótállás megfelelőjeként azonosít) ugyanis akár olyan kötelezettséget hozhatunk létre amit valójában nem szeretnénk, vagy éppen kiderülhet, hogy a felek üzletileg egyébként elfogadott megállapodása jogszabály alapján érvénytelen.

Média forrás: realista.hu

Tetszett a cikk? Itt megoszthatja!

PARTNEREINK

MBSZ IMEDIA - Médiafigyelő Médiafigyelés MTI Brand Trend HuGBC