Évek óta töretlen a lelkesedés Budapest agglomerációs ingatlanpiacán. A belvárossal összehasonlítva kedvezőbb árak, a zöld környezet közelsége és az élhetőbb terek mellett a home office terjedése is új lökést adott a szegmensnek. Azonban hosszú távon azt is mérlegelni kell, hogy a távolsággal együtt nő az ingázás szükségessége is. Valószínűsíthető, hogy a koronavírus járvány elmúltával a home office elterjedtsége is csökken és az otthoni munkavégzést sokak számára újra felváltja a lakó- és munkahely közötti ingázás.

A népességprognózis szerint, míg Budapest lakossága 2,76 százalékkal, addig a várostérségben élők száma 13,25 százalékkal fog növekedni 2040-ig. Az emelkedő lakosságszámmal együtt növekszik a közúti forgalom is, Budapest agglomerációjában például 2010 óta 36 százalékkal nőtt a közúti gépjárművek száma. Míg Budapesten tízből hat ember veszi igénybe a közösségi közlekedést, addig ez az arány az agglomerációban tízből három, azaz az ingázók többsége saját közlekedési eszközt használ az utazáshoz, munkába jutáshoz, átlagosan napi 37 percet töltve dugóban.

A kialakult helyzet oka az is, hogy az agglomeráció lakosságszámának ugrásszerű növekedését nem követte a kötöttpályás közlekedés fejlesztése. Erre a kihívásra kínál megoldást a februárban bemutatott Budapesti Agglomerációs Vasúti Stratégia, ami 2040-ig a budapesti és agglomerációs HÉV- és vasútvonalak megújítását és fejlesztését tűzte ki célul.

A vasútfejlesztés hatása az agglomeráció ingatlanpiacára

A stratégiában összefoglalt fejlesztések megvalósulása esetén az agglomerációból tömegközlekedéssel ingázók rövidebb menetidőre és jobb utazási feltételekre számíthatnak, azok pedig, akik személyépjárműről térnek majd át a közösségi közlekedésre, a dugóban töltött idő mellett az utazással kapcsolatos kiadásaikat is csökkenthetik. Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint a javuló tömegközlekedési lehetőségek, a mérséklődő közúti forgalom és tisztább környezet együttesen járulhatnak hozzá az agglomerációs lakóingatlan-kereslet további növekedéséhez, ami hosszú távon az árak emelkedésében is megjelenhet. E mellett olyan települések iránt is megélénkülhet az érdeklődés, amik eddig kevésbé voltak vonzóak az otthonkeresők számára.

„A fővárosból az agglomerációba költözők sok esetben új életformát keresnek, azonban az elégtelen infrastruktúra és közlekedési lehetőségek gyakran eltántoríthatják az ingatlankeresőket. Továbbá a napi ingázóknak érdemes megfontolni azt is, hogy az alacsonyabb ingatlanárak hosszú távon kompenzálják-e a megnövekedő utazási költségeket. A közösségi közlekedés fejlesztése és ezáltal a fővárosi agglomeráció könnyebb és gyorsabb elérése egyértelműen pozitívan fogja befolyásolni a keresletet, ami akár a fővárostól távolabbi fekvésű települések esetében is érzékelhető lesz. Az ingatlanárak változása számos tényezőtől függ, így a hosszútávú stratégia árakra gyakorolt hatása egyelőre nem számszerűsíthető. A vasútfejlesztés (és a várhatóan hangsúlyosabbá váló home office) következtében elképzelhető az is, hogy sokan lemondanak majd a kétkeresős családoknál eddig hagyományosnak számító második autó fenntartásáról is” – mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A 2020-as ingatlanforgalmi adatok alapján a fejlesztések által érintett települések árszintjei jelentős eltéréseket mutatnak. Az átlag négyzetméterárak az újszászi és lajosmizsei vonalak mentén a legalacsonyabbak (Nagykátán 163 ezer Ft, Lajosmizsén 171 ezer Ft, Sülysápon 178 ezer Ft), de a fővároshoz közeledve itt is megközelítik, sőt Gyömrőn el is érik a 400 ezer forintos szintet. A budapesti agglomeráció hagyományosan drágább, északi és nyugati területein már gyakran 400-500 ezer forint közötti átlagos négyzetméterárakkal találkozhatunk (Piliscsabán 430 ezer Ft, Törökbálinton 495 ezer Ft, míg Fóton 409 ezer Ft).

Az agglomerációs települések iránti kereslet növekedése komplex folyamat, amire a vidéki infrastruktúra hiányosságai és a korlátozott számban elérhető ingatlanok is hatással vannak. A könnyebb megközelíthetőség, a rövidebb munkába jutási idő és a tisztább környezet mellett ezek a tényezők is alapvetően befolyásolhatják az otthonkeresőket a döntéshozatalban.