X

Hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel napi hírfigyelőnkre, hogy első kézből értesülhessen a legfontosabb hírekről, eseményekről.

Aki lemarad, az kimarad!

Napi hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel naponta megjelenő hírlevelünkre, hogy első kézből értesüljön a piac híreiről, eseményeiről. Kérjük töltsön ki minden mezőt a sikeres feliratkozáshoz.

 

Ön szerint másnak is érdekes lehet ez a cikk?

Töltse ki az űrlapot, és küldje el e-mailben!

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a rendezvény?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Regisztráció az Arcképcsarnokba

Szerepelni szeretne az ingatlanpiaci Arcképcsarnokban? Küldje el regisztrációs kérelmét az alábbi adatlap kitöltésével. A *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!

Adatmódosítás

Szeretné az itt található adatokat módosítani? Kérjük írjon üzenetet munkatársunknak, aki elvégzi a kért módosításokat.

Kapcsolatfelvétel

Vegye fel a kapcsolatot vele:

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy naponta hírlevelet küldjünk neked a legfontosabb ingatlanpiaci hírekről, e célból hozzájárulsz az ehhez szükséges személyes adataid kezeléséhez. Adatait a hozzájárulásod alapján a hírlevelek küldése céljából kezeljük. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a leiratkozásoddal egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Nádai Gábor
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.

Raktárpiac: befektetők, fejlesztők Magyarországon

2014. Május 07. Raktár
A raktárpiacon folytatódnak a negatív trendek, és egyelőre nem beszélhetünk jelentősebb befektetői-fejlesztői aktivitásról. A bérlők igényeinek megfelelően szofisztikálódnak a szolgáltatások, miközben a bérleti díjak meglehetősen nyomottak. A gazdasági helyzet és a kereslet hiánya nem kedvez a beruházásoknak, az új gyáraknál azonban megjelennek ingatlanfejlesztések.

Negatív trendek

2012-ben összesen mintegy 130.000 négyzetméter raktár- és ipari területre kötöttek bérleti szerződést; ez megegyezik a 2011-es év statisztikájával. A szakértők már akkor sem számítottak nagyobb aktivitásra néhány éves távlatában, és 2013 eddig sajnos „teljesítette” az előzetes várakozásokat. A piacot a visszafogott új kereslet és az alacsony árak jellemzik, ezért előbérleti szerződés nélküli spekulatív fejlesztésekről nem beszélhetünk. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) 2013 harmadik negyedévi adatai is a negatív trendet tükrözik. Adataik alapján a teljes budapesti modern ipari ingatlan állományon (1.833.640 m2) belül továbbra is a hosszabbítás dominál, míg 2012 azonos időszakhoz mérten a kereslet visszaesést mutatott. A nettó bérbeadás 46 százalékkal, míg a hosszabbítások volumene 72 százalékkal csökkent 2013 harmadik negyedévében az előző év ugyanezen időszakához képest. A kihasználatlanság immár negyedik negyedéve emelkedik, jelenleg 23,8%. Az üresedési ráta 4,7 százalékpontos emelkedést mutat 2012 harmadik negyedévéhez képest. A logisztikai parkok csökkenő kihasználtsága a logisztikai szektor további konszolidációját és méret-csökkenését igazolja. Ezzel szemben a városi logisztikai ingatlanok iránt erősödik a kereslet, hiszen itt a kihasználatlanság érdemben csökkent az előző évhez képest.

Nincs kereslet

A befektetői bizalom visszanyerése nélkül nem fog olyan mértékben és leginkább tartósan fellendülni a gazdaság, amely a bérbeadások volumenének szignifikáns növekedését eredményezné. A probléma a kereslet hiányánál kezdődik, hiszen hiába emelkednek az átlagfizetések és csökken az infláció, jelenleg ez nem mutatkozik meg a fogyasztás növekedésében – valószínűleg a többletbevételeket a lakosság megtakarításokba fekteti vagy adósságszolgálatra fordítja. A raktárpiacot a folyamatos és biztos keresletnövekedés hiánya miatt még mindig a racionalizálások jellemzik. „A mai magyar logisztikai piacra a látszólagos üresedés jellemző, amely kihasználatlan területeket jelent a bérlői állományon belül, vagyis egy új igény az üres bérleményekben kiszolgálható. A jelenlegi üresedési szintet, az alacsonyabb bérleti szintet és a kihasználatlanul álló üres területeket figyelembe véve a közeljövőben még nem éri meg fejlesztéseket indítani, hiszen az esetleges kereslet-növekedés először ezeket a területeket fogja felszívni. Ráadásul a bérlői elvárások esetenként teljesíthetetlenek, különösen a fejlesztések esetében – részben ez is indokolja a kevés számú fejlesztést. Sajnos a logisztikai szolgáltatók is komoly nyomás alatt állnak partnereik által, mely továbbgyűrűzik az ingatlantulajdonos felé” – mondja Gulyás Ede, a CA Immo Hungary Kft. ügyvezető igazgatója.

„A fő trendek – amelyek új igényeket teremtenek – a logisztikában Európa-szerte az e-kereskedelem és az autóipar. Az autóipari piacra jellemző a leggyorsabb fellendülés Európában a pénzügyi válság óta, amely főképpen az ázsiai kereslet növekedésének köszönhető. Magyarországon az új autógyárakban a termelés megindítása növelte a beszállítók részesedését a piacon. A kiskereskedelmi szektor továbbra is nyomás alatt van Magyarországon, az FMCG-szektor szintén nem mutatja jelét a fellendülésnek, pedig korábban a kiskereskedelmi szektor volt a logisztikai piac motorja. A fejlesztők továbbra is óvatosak, és a finanszírozás hiánya miatt a beruházók szelektálnak a projektek és helyszínek között az országokon belül. Mivel Budapesten az üresedési ráta a modern állományban  jócskán meghaladja a 20 %-ot, a visszafogott kereslet, az alacsony bérleti díjak és az emelkedő tőkeigény megnehezítik az új fejlesztések elindítását” – mondja Máté Krisztina, a Goodman Csoport üzletfejlesztési vezetője.

Még mindig a bérlők…

„A magyar logisztikai piacon túlságosan alacsonyak a bérleti díjak. Csak abban az esetben, ha elérnék legalább a prágai szintet, akkor fognak az ingatlan befektetők komolyabban elgondolkozni, hogy Magyarországon ipari ingatlant vásároljanak. Az idei évben eddig a teljes ingatlanbefektetési volumen kb. 37-38 százaléka volt logisztikai ingatlan. Az IPD benchmarking cég adatai szerint tavaly -5,3%-os volt az ipari ingatlanbefektetés megtérülése, a legrosszabb minden ingatlantípus között. Bár lényegesen kevesebb a vevőjelölt, de természetesen ebben a szegmensben is előfordul az opportunista vásárló, aki a hozamszintet az alacsony vételi árral kompenzálná, azonban ez az árszint már annyira alacsony, hogy csak nagyon kevés tulajdonosnak felel meg a piacon. Magyarország logisztikai ingatlanpiaci versenyképessége leginkább az európai szinten is alacsony költségszintjének tudható be, amelyet az ingatlanok tulajdonosai és a logisztikai szolgáltatók közösen viselnek” – mondja Gulyás Ede. A befektetők szempontjából kedvezőtlen az is, hogy a korábban, magasabb bérleti díjon kötött szerződések lejárta után a hosszabbítás már alacsonyabb bérleti díjon köttetik, így romlik az ingatlanok jövedelemtermelő képessége.

A hazai raktárpiacot a fejlesztők szempontjából még mindig a bérlők igényei határozzák meg, így a tartós keresletnövekedés hiánya miatt a szolgáltatóknak még speciálisabb igényeket kell kielégíteniük. „A válság óta még fontosabbá vált, hogy a beruházók kiemelt logisztikai csomópontokban ruházzanak be, illetve rendelkezzenek fejlesztési telkekkel; valamint rugalmas megoldásokat kínáljanak a bérleti konstrukciókat illetően; továbbá következetes és megbízható szolgáltatási csomaggal és minőséggel tudják támogatni az ügyfeleket a különböző piacokon. Mivel a banki finanszírozás hiányával szembesülünk, ezért egy olyan erős és megbízható partner, mint a Goodman Csoport, versenyképes a magas minőségű termékek, a megbízható és következetes szolgáltatások, valamint a rugalmasság kombinációját kínálva a különböző piacok sokféle ügyfele számára. Azok a  fejlesztők, amelyek testre szabott megoldásokat kínálnak fenntartható paraméterekkel, csökkenthetik az ügyfelek üzemeltetési költségeit a bérleti idő alatt. A szolgáltatások tárháza szélesedett, és ma már BTS (built-to-suit) vagy BTO (built-to-own) megoldásokat is tartalmaz a sztenderd bérleti konstrukciók mellett” – teszi hozzá Máté Krisztina.

Új gyárak, logisztikai egységek

Elsősorban vidéki desztinációkban épülnek új ipari ingatlanok, amelyek között a termelőegységek dominálnak, és kevesebb a logisztikai csarnok. „A teljes vertikumot lefedő komplex logisztikai vállalkozások fejlődnek, hiszen költséghatékonyabb a megrendelők számára, így a verseny nyertesei nem csak egy épületet üzemeltetnek, hanem az összes tevékenységtípust lefedik. A nagy költségű csarnokok építése inkább a multinacionális vállalatokra jellemző, ahol versenyképes technológiai és műszaki tartalom jelenik meg. A hazai megrendelők nehezen tudják megfizetni a magas költségű épületeket, és még mindig racionalizálásban gondolkodnak. A beruházásoknál hosszú megtérülési idővel számolhatunk, vagyis a vállalati stratégia és a pozitív jövőkép is befolyásolja az építkezéseket. A vállalatok egyre rövidebb időszakokra kötnek bérleti szerződést a hazai kkv-szektorbeli beszállítóikkal, alvállalkozóikkal, a piaci verseny miatt  pedig megkövetelik, hogy az igényeiknek maximálisan megfelelő szolgáltatást kapjanak” – jellemzi a piacot Hársfalvi Péter, az Aktuál Bau Kft. ügyvezető igazgatója. „Magyarország jelenlegi legnagyobb beruházásai szinte kivétel nélkül az autóiparban zajlanak. Ezért az új bérlők között vidéken nagy számban vannak autóipari beszállítók, gyártók. A vidéki lokációk vonzó adókedvezményei, a kiaknázatlan, olcsóbb humán erőforrások jelentős vonzerővel bírnak az újonnan letelepedők között, mint például a Stanley Electric, a Bosch Rexroth Heves megyében, vagy a Robert Bosch és a General Electric Borsod-Abaúj-Zemplén megyében stb.” – teszi hozzá Gulyás Ede.

„A vidéki ipari fejlesztési aktivitást egyfajta kettősség jellemzi. Egy-egy konkrét nagy beruházás, illetve multinacionális vállalat lokális környezetében előfordulnak olyan ipari területek, ahol a fejlesztési aktivitás országos viszonylatban is magas. Ezzel szemben viszont az ipari parkok nagy része visszafogott érdeklődést tapasztal a logisztikai és termelő cégek részéről is. A bizonytalan gazdasági környezet – ami az egész európai gazdaságot jellemzi – különösen megnehezíti az új fejlesztések elindítását, hiszen a potenciális betelepülők egyre inkább rugalmas feltételek mellett képesek csak kötelezettségeket vállalni, míg a fejlesztők és az ő finanszírozóik részéről viszont alapkövetelmény a minél stabilabb és megbízhatóbb cash flow-t generáló szerződések megkötése. A felvázolt ellentét miatt sok esetben a potenciális betelepülők inkább a működésük szempontjából kevésbé kedvező, de rugalmasabb feltételeket támasztó fejlesztőket/tulajdonosokat választják” – mondja Székely Ádám az Infogroup cégcsoport vezetője. 

Uniós támogatások

Az Európai Uniós támogatások jelentős szerepet játszanak a megvalósuló új gyártó- és szolgáltatóegységek építésében. Összességében a 2007 és 2013 közötti EU-s költségvetési ciklus Gazdaságfejlesztési Operatív Programjainak logisztikai fejlesztési pályázataiban mintegy 21 milliárd forintos nagyságrendű támogatást regisztrálhattunk. Ez átlagosan 30 %-os támogatási intenzitással számolva kb. 70 milliárd Ft értékű beruházást jelent, amelyek 90 %-a raktár létesítésére vonatkozott. „Az Európai Uniós támogatások szerepe azért is fontos, mert képesek megteremteni az összhangot a bérlői igények és a tulajdonosi/finanszírozói elvárások között. A jelenlegi ipari ingatlanpiaci viszonyokra a nyomott árazás jellemző, ami párosul a bérlők alacsony elköteleződési szintjével, például rövidebb időtávú szerződésekkel. Az Európai Uniós támogatások következtében a projektek finanszírozási igénye alacsonyabb, ami lehetővé teszi, hogy a tulajdonos igazodni tudjon a bérlő elvárásaihoz úgy, hogy közben eleget tudjon tenni a finanszírozók által támasztott követelményeknek és saját érdekei se sérüljenek nagy mértékben” – emelte ki Székely Ádám.

„A kivitelezés oldaláról nézve felpezsdült az ipari ingatlanpiac, az uniós pályázatokhoz kapcsolódóan sok árajánlatot készítünk a megtervezett, építési engedéllyel rendelkező projektek számára. Ezek többsége nem zöldmezős beruházás, hanem inkább bővítés, vagyis akik már jelen vannak a hazai piacon és prosperálnak, azok előre mennek, felülemelkednek a jelenlegi gazdasági környezeten. Ezért 2014-ben fellendülést várok, bár az még bizonytalan, hogy ez mekkora volumenű fejlesztést generál. A pályázatoknál az ingatlanpiac természete folytán is kétéves kifutással számolhatunk, de 2014-ben már épülniük kell az ingatlanoknak, hogy a használatbavételi engedély megszerzése után a pályázó cégek hozzájussanak a támogatáshoz. A banki hitel megszerzése azonban továbbra is nehézségekbe ütközik, amelyre azért lenne nagy szükség továbbra is, mert az uniós projektek utófinanszírozással valósulnak meg” – magyarázza Hársfalvi Péter.

A cikk az Ingatlan Évkönyv 2013/14 című kiadvány 91. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot vagy rendelje meg, és mi ingyen elpostázzuk Önnek. 

Média forrás: Ingatlan Évkönyv 2013/14
A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

Raktárpiac: befektetők, fejlesztők Magyarországon

A raktárpiacon folytatódnak a negatív trendek, és egyelőre nem beszélhetünk jelentősebb befektetői-fejlesztői aktivitásról. A bérlők igényeinek megfelelően szofisztikálódnak a szolgáltatások, miközben a bérleti díjak meglehetősen nyomottak. A gazdasági helyzet és a kereslet hiánya nem kedvez a beruházásoknak, az új gyáraknál azonban megjelennek ingatlanfejlesztések.

Negatív trendek

2012-ben összesen mintegy 130.000 négyzetméter raktár- és ipari területre kötöttek bérleti szerződést; ez megegyezik a 2011-es év statisztikájával. A szakértők már akkor sem számítottak nagyobb aktivitásra néhány éves távlatában, és 2013 eddig sajnos „teljesítette” az előzetes várakozásokat. A piacot a visszafogott új kereslet és az alacsony árak jellemzik, ezért előbérleti szerződés nélküli spekulatív fejlesztésekről nem beszélhetünk. A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) 2013 harmadik negyedévi adatai is a negatív trendet tükrözik. Adataik alapján a teljes budapesti modern ipari ingatlan állományon (1.833.640 m2) belül továbbra is a hosszabbítás dominál, míg 2012 azonos időszakhoz mérten a kereslet visszaesést mutatott. A nettó bérbeadás 46 százalékkal, míg a hosszabbítások volumene 72 százalékkal csökkent 2013 harmadik negyedévében az előző év ugyanezen időszakához képest. A kihasználatlanság immár negyedik negyedéve emelkedik, jelenleg 23,8%. Az üresedési ráta 4,7 százalékpontos emelkedést mutat 2012 harmadik negyedévéhez képest. A logisztikai parkok csökkenő kihasználtsága a logisztikai szektor további konszolidációját és méret-csökkenését igazolja. Ezzel szemben a városi logisztikai ingatlanok iránt erősödik a kereslet, hiszen itt a kihasználatlanság érdemben csökkent az előző évhez képest.

Nincs kereslet

A befektetői bizalom visszanyerése nélkül nem fog olyan mértékben és leginkább tartósan fellendülni a gazdaság, amely a bérbeadások volumenének szignifikáns növekedését eredményezné. A probléma a kereslet hiányánál kezdődik, hiszen hiába emelkednek az átlagfizetések és csökken az infláció, jelenleg ez nem mutatkozik meg a fogyasztás növekedésében – valószínűleg a többletbevételeket a lakosság megtakarításokba fekteti vagy adósságszolgálatra fordítja. A raktárpiacot a folyamatos és biztos keresletnövekedés hiánya miatt még mindig a racionalizálások jellemzik. „A mai magyar logisztikai piacra a látszólagos üresedés jellemző, amely kihasználatlan területeket jelent a bérlői állományon belül, vagyis egy új igény az üres bérleményekben kiszolgálható. A jelenlegi üresedési szintet, az alacsonyabb bérleti szintet és a kihasználatlanul álló üres területeket figyelembe véve a közeljövőben még nem éri meg fejlesztéseket indítani, hiszen az esetleges kereslet-növekedés először ezeket a területeket fogja felszívni. Ráadásul a bérlői elvárások esetenként teljesíthetetlenek, különösen a fejlesztések esetében – részben ez is indokolja a kevés számú fejlesztést. Sajnos a logisztikai szolgáltatók is komoly nyomás alatt állnak partnereik által, mely továbbgyűrűzik az ingatlantulajdonos felé” – mondja Gulyás Ede, a CA Immo Hungary Kft. ügyvezető igazgatója.

„A fő trendek – amelyek új igényeket teremtenek – a logisztikában Európa-szerte az e-kereskedelem és az autóipar. Az autóipari piacra jellemző a leggyorsabb fellendülés Európában a pénzügyi válság óta, amely főképpen az ázsiai kereslet növekedésének köszönhető. Magyarországon az új autógyárakban a termelés megindítása növelte a beszállítók részesedését a piacon. A kiskereskedelmi szektor továbbra is nyomás alatt van Magyarországon, az FMCG-szektor szintén nem mutatja jelét a fellendülésnek, pedig korábban a kiskereskedelmi szektor volt a logisztikai piac motorja. A fejlesztők továbbra is óvatosak, és a finanszírozás hiánya miatt a beruházók szelektálnak a projektek és helyszínek között az országokon belül. Mivel Budapesten az üresedési ráta a modern állományban  jócskán meghaladja a 20 %-ot, a visszafogott kereslet, az alacsony bérleti díjak és az emelkedő tőkeigény megnehezítik az új fejlesztések elindítását” – mondja Máté Krisztina, a Goodman Csoport üzletfejlesztési vezetője.

Még mindig a bérlők…

„A magyar logisztikai piacon túlságosan alacsonyak a bérleti díjak. Csak abban az esetben, ha elérnék legalább a prágai szintet, akkor fognak az ingatlan befektetők komolyabban elgondolkozni, hogy Magyarországon ipari ingatlant vásároljanak. Az idei évben eddig a teljes ingatlanbefektetési volumen kb. 37-38 százaléka volt logisztikai ingatlan. Az IPD benchmarking cég adatai szerint tavaly -5,3%-os volt az ipari ingatlanbefektetés megtérülése, a legrosszabb minden ingatlantípus között. Bár lényegesen kevesebb a vevőjelölt, de természetesen ebben a szegmensben is előfordul az opportunista vásárló, aki a hozamszintet az alacsony vételi árral kompenzálná, azonban ez az árszint már annyira alacsony, hogy csak nagyon kevés tulajdonosnak felel meg a piacon. Magyarország logisztikai ingatlanpiaci versenyképessége leginkább az európai szinten is alacsony költségszintjének tudható be, amelyet az ingatlanok tulajdonosai és a logisztikai szolgáltatók közösen viselnek” – mondja Gulyás Ede. A befektetők szempontjából kedvezőtlen az is, hogy a korábban, magasabb bérleti díjon kötött szerződések lejárta után a hosszabbítás már alacsonyabb bérleti díjon köttetik, így romlik az ingatlanok jövedelemtermelő képessége.

A hazai raktárpiacot a fejlesztők szempontjából még mindig a bérlők igényei határozzák meg, így a tartós keresletnövekedés hiánya miatt a szolgáltatóknak még speciálisabb igényeket kell kielégíteniük. „A válság óta még fontosabbá vált, hogy a beruházók kiemelt logisztikai csomópontokban ruházzanak be, illetve rendelkezzenek fejlesztési telkekkel; valamint rugalmas megoldásokat kínáljanak a bérleti konstrukciókat illetően; továbbá következetes és megbízható szolgáltatási csomaggal és minőséggel tudják támogatni az ügyfeleket a különböző piacokon. Mivel a banki finanszírozás hiányával szembesülünk, ezért egy olyan erős és megbízható partner, mint a Goodman Csoport, versenyképes a magas minőségű termékek, a megbízható és következetes szolgáltatások, valamint a rugalmasság kombinációját kínálva a különböző piacok sokféle ügyfele számára. Azok a  fejlesztők, amelyek testre szabott megoldásokat kínálnak fenntartható paraméterekkel, csökkenthetik az ügyfelek üzemeltetési költségeit a bérleti idő alatt. A szolgáltatások tárháza szélesedett, és ma már BTS (built-to-suit) vagy BTO (built-to-own) megoldásokat is tartalmaz a sztenderd bérleti konstrukciók mellett” – teszi hozzá Máté Krisztina.

Új gyárak, logisztikai egységek

Elsősorban vidéki desztinációkban épülnek új ipari ingatlanok, amelyek között a termelőegységek dominálnak, és kevesebb a logisztikai csarnok. „A teljes vertikumot lefedő komplex logisztikai vállalkozások fejlődnek, hiszen költséghatékonyabb a megrendelők számára, így a verseny nyertesei nem csak egy épületet üzemeltetnek, hanem az összes tevékenységtípust lefedik. A nagy költségű csarnokok építése inkább a multinacionális vállalatokra jellemző, ahol versenyképes technológiai és műszaki tartalom jelenik meg. A hazai megrendelők nehezen tudják megfizetni a magas költségű épületeket, és még mindig racionalizálásban gondolkodnak. A beruházásoknál hosszú megtérülési idővel számolhatunk, vagyis a vállalati stratégia és a pozitív jövőkép is befolyásolja az építkezéseket. A vállalatok egyre rövidebb időszakokra kötnek bérleti szerződést a hazai kkv-szektorbeli beszállítóikkal, alvállalkozóikkal, a piaci verseny miatt  pedig megkövetelik, hogy az igényeiknek maximálisan megfelelő szolgáltatást kapjanak” – jellemzi a piacot Hársfalvi Péter, az Aktuál Bau Kft. ügyvezető igazgatója. „Magyarország jelenlegi legnagyobb beruházásai szinte kivétel nélkül az autóiparban zajlanak. Ezért az új bérlők között vidéken nagy számban vannak autóipari beszállítók, gyártók. A vidéki lokációk vonzó adókedvezményei, a kiaknázatlan, olcsóbb humán erőforrások jelentős vonzerővel bírnak az újonnan letelepedők között, mint például a Stanley Electric, a Bosch Rexroth Heves megyében, vagy a Robert Bosch és a General Electric Borsod-Abaúj-Zemplén megyében stb.” – teszi hozzá Gulyás Ede.

„A vidéki ipari fejlesztési aktivitást egyfajta kettősség jellemzi. Egy-egy konkrét nagy beruházás, illetve multinacionális vállalat lokális környezetében előfordulnak olyan ipari területek, ahol a fejlesztési aktivitás országos viszonylatban is magas. Ezzel szemben viszont az ipari parkok nagy része visszafogott érdeklődést tapasztal a logisztikai és termelő cégek részéről is. A bizonytalan gazdasági környezet – ami az egész európai gazdaságot jellemzi – különösen megnehezíti az új fejlesztések elindítását, hiszen a potenciális betelepülők egyre inkább rugalmas feltételek mellett képesek csak kötelezettségeket vállalni, míg a fejlesztők és az ő finanszírozóik részéről viszont alapkövetelmény a minél stabilabb és megbízhatóbb cash flow-t generáló szerződések megkötése. A felvázolt ellentét miatt sok esetben a potenciális betelepülők inkább a működésük szempontjából kevésbé kedvező, de rugalmasabb feltételeket támasztó fejlesztőket/tulajdonosokat választják” – mondja Székely Ádám az Infogroup cégcsoport vezetője. 

Uniós támogatások

Az Európai Uniós támogatások jelentős szerepet játszanak a megvalósuló új gyártó- és szolgáltatóegységek építésében. Összességében a 2007 és 2013 közötti EU-s költségvetési ciklus Gazdaságfejlesztési Operatív Programjainak logisztikai fejlesztési pályázataiban mintegy 21 milliárd forintos nagyságrendű támogatást regisztrálhattunk. Ez átlagosan 30 %-os támogatási intenzitással számolva kb. 70 milliárd Ft értékű beruházást jelent, amelyek 90 %-a raktár létesítésére vonatkozott. „Az Európai Uniós támogatások szerepe azért is fontos, mert képesek megteremteni az összhangot a bérlői igények és a tulajdonosi/finanszírozói elvárások között. A jelenlegi ipari ingatlanpiaci viszonyokra a nyomott árazás jellemző, ami párosul a bérlők alacsony elköteleződési szintjével, például rövidebb időtávú szerződésekkel. Az Európai Uniós támogatások következtében a projektek finanszírozási igénye alacsonyabb, ami lehetővé teszi, hogy a tulajdonos igazodni tudjon a bérlő elvárásaihoz úgy, hogy közben eleget tudjon tenni a finanszírozók által támasztott követelményeknek és saját érdekei se sérüljenek nagy mértékben” – emelte ki Székely Ádám.

„A kivitelezés oldaláról nézve felpezsdült az ipari ingatlanpiac, az uniós pályázatokhoz kapcsolódóan sok árajánlatot készítünk a megtervezett, építési engedéllyel rendelkező projektek számára. Ezek többsége nem zöldmezős beruházás, hanem inkább bővítés, vagyis akik már jelen vannak a hazai piacon és prosperálnak, azok előre mennek, felülemelkednek a jelenlegi gazdasági környezeten. Ezért 2014-ben fellendülést várok, bár az még bizonytalan, hogy ez mekkora volumenű fejlesztést generál. A pályázatoknál az ingatlanpiac természete folytán is kétéves kifutással számolhatunk, de 2014-ben már épülniük kell az ingatlanoknak, hogy a használatbavételi engedély megszerzése után a pályázó cégek hozzájussanak a támogatáshoz. A banki hitel megszerzése azonban továbbra is nehézségekbe ütközik, amelyre azért lenne nagy szükség továbbra is, mert az uniós projektek utófinanszírozással valósulnak meg” – magyarázza Hársfalvi Péter.

A cikk az Ingatlan Évkönyv 2013/14 című kiadvány 91. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot vagy rendelje meg, és mi ingyen elpostázzuk Önnek. 

Média forrás: Ingatlan Évkönyv 2013/14

Tetszett a cikk? Itt megoszthatja!

iroda.hu V. Díjátadó Gála Irodablog.hu - Munka. Stílus. Design. theBAR by iroda.hu Ingatlan évkönyv 2014-2015

PARTNEREINK

MBSZ IMEDIA - Médiafigyelő Médiafigyelés MTI Brand Trend HuGBC