A lakásépítési boomra várnak a szakértők. Ígéretes a jövő, majd meglátjuk

Lakás 2020-10-12

A Társaság a Lakásépítésért Lakásfelújításért Egyesület (TLE) a Construma építőipari szakkiállításon rendezett kerekasztal beszélgetést, ahol a résztvevők a lakásépítésekről és általában a lakáspiac jövőjéről cseréltek eszmét. A legfontosabb tényezők az 5%-os lakásáfa visszaállítása, a szociális bérlakás-piac kiépítése, illetve a zöld otthonok megjelenítése a kínálatban.

Tavaly 21 ezer lakás épült Magyarországon, amely azonban nem elég a kereslet kielégítésére és a meglévő állomány megújítására – mondta Párdi Zsófia, a TLE projektvezetője, a beszélgetés moderátora. Rögtön az elején érdemes hozzátennünk, hogy a beszélgetést követően derült ki, hogy a Kormány az újépítésű lakás áfáját ismét 5 százalékra csökkenti. De ez még jobban igazolja a résztvevők megállapításait az újlakáspiacra vonatkozóan.

Trendszerűen csökken az új lakások építése, sőt, a korábban drasztikusan megemelt áfának is köszönhetően már az új engedélyek száma is folyamatosan esik. Az utóbbi adatra 2015 óta nem volt példa, miközben a válság után hosszú évekbe telt, amíg beindult végre a lakásépítési piac. Legutóbb két programot is bejelentettek, amelyek pozitív hatással lehetnek a jövőben a piacra.

Az idén frissen megalakult Budapest Fejlesztési Központ aktív szerepet játszhat a rozsdaövezetek átalakításában, ahol már korábban bevezették a kedvezményes áfát a lakásépítéseknél. Akár 3000 hektárról is beszélhetünk a fővárosban, bár ezen területek jogi-tulajdoni viszonyai egyelőre meglehetősen rendezetlenek. Illetve az MNB Új Otthon Programja még csak körvonalazódik, amely tíz éves futamidővel 0 százalékos hitelt kínálna az új zöld otthont építőknek és vásárlóknak. Ezek mellett a második családvédelmi akciótervben további otthonteremtési intézkedések is várhatók.

A finanszírozási oldal biztosított

Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) ügyvezető igazgatója elmondta, hogy a lakásépítésnek mekkora jelentősége van nemzetgazdasági szinten, hiszen 10 ezer lakás 0,8-1%-os növekedést és több tízezer munkahelyet teremt. Ma már kiszámítható, kedvező jelzáloghitelek vannak a piacon, ráadásul az NHP Hajrá is tovább segíti a lakásépítések finanszírozását. Azt látnunk kell, hogy az elmúlt évek lakáspolitikájában a kereslet és kínálat nem volt eléggé kiegyensúlyozott, ezért a piacot összességében kell nézni, vagyis az egyes otthonteremtési és egyéb intézkedések egy globális koncepció részei kell, hogy legyenek.

Így például jó irány a rozsdaövezeti lakásépítések kedvezményes áfája, de a többi ingatlanfejlesztés áfáját is ehhez kell közelíteni, illetve a többi intézkedésnek is koherensnek kell lennie (pl. engedélyeztetési problémák). Januártól az energetikai követelmények szigorodni fognak. de a zöld nem feltétlenül az energetikai besoroláshoz kapcsolódik csupán, hiszen a fenntartható megoldások mellett az életminőséget meghatározza a valódi zöld is, mint például egy zöld kert vagy erkély. Ilyen értelemben Budapesten a legkedvezőtlenebb a helyzet. Emellett megjegyezte, hogy az otthonteremtés különböző életszakaszokban mást és mást jelent, így például a fiatalabbak számára a szociális bérlakás kedvező lehet, később a családalapítás idején pedig a vásárlás kerül előtérbe.

A zöld gondolat utat tör

Tóth Csaba, a Budapest Fejlesztési Központ beruházási főigazgatója hozzátette, hogy az elmúlt években több mint 300 ezer fő költözött ki a fővárosi agglomerációba, miközben Budapesten dolgoznak, tanulnak és jelentős részben a városban töltik a szabadidejüket is, vagyis a napi ingázás is rossz hatással van a mindennapokra és az élhetőségre. Azokat a területeket akarják felkarolni, amelyek elhanyagoltak, többek között ipari és vasúti infrastruktúraterületekről van szó, ahol lakásépítésekre alkalmas telkeket lehet kialakítani. A rozsdaövezetben kiemelt célcsoport nincs, itt akár szociális bérlakások, akár piaci alapú lakások is épülhetnek.

A zöld gondolat utat fog törni a rozsdaövezetekben, de a zöldítéshez tartozik az is, hogy ne csak autóval, hanem kerékpárral és tömegközlekedési eszközzel is járjunk iskolába és munkába, vagyis egyáltalán megteremtsük ennek az infrastrukturális feltételeit. Bár alapesetben 30-40 ezer újlakásra lenne szükség évente a megfelelő minőségű hazai lakásállomány fenntartásához, de ezeket a számokat a következő években sem fogjuk elérni. Itt nem csak a kapacitások elégtelen volta a lényeg, hanem egyáltalán nincs annyi kialakított építési telek, amely ezeket a kívánt számokat biztosíthatná. A legfontosabb a hosszú távú kiszámíthatóság, például az adókörnyezet esetében, hogy beinduljanak az építkezések, illetve erősödjenek a kapacitások.

Kell az 5 százalék!

Kiss Gábor, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke elmondta, hogy elengedhetetlen a hosszú távon kiszámítható szabályozási környezet, ezen belül az 5 százalékos áfa újbóli bevezetése, hiszen az újépítésű lakások piacán éppen a kedvezményes áfa kivezetésével indult el a negatív trend, amelyet a koronavírus-járvány tovább erősített. Ettől függetlenül optimista, nagyobb volumenű fejlesztések történhetnek a jövőben. 2016-20 között erős változás zajlott a piacon, amelyet összességében jó időszaknak értékelt, de több negatív trend is megjelent, mint például a kapacitás csökkenése, illetve nőttek az árak és a kivitelezési költségek.

A bérlakás-fejlesztések terén is előrelépés várható, az előkészületek jelenleg is zajlanak, amely lakhatást biztosíthat azoknak, akik nem tudnak saját erőből tulajdonhoz jutni. A minisztériumban is felismerték, hogy egy átfogó építésgazdasági stratégiára van szükség, ahol az egyes elemek egymást segíthetik. A korábbi 27%-os áfával nem jött ki a matek, hiszen olyan árszintek jelentkeznek, amelyek nem reálisak a piacon. De nem csak az áfa okozta az áremelkedést, hiszen az állami ösztönzőkkel is olyan erős kereslet érkezett, amelyet a kínálat nem tudott kielégíteni.

A használt lakások árai intenzíven emelkedni kezdtek, és ezt a tendenciát az újlakás-árak is követték. A kivitelezők költségoldala túlárazott, nagyságrendileg 10%-os csökkentésre van lehetőség, amely értelemszerűn mérsékelheti a lakásárat is. Januártól szigorodnak az energiahatékonysági szabályok is – pl. minimum 25%-nyi megújuló energiát kell alkalmazni –, amelyek egy lakás esetében szintén több milliós költségnövekedést jelentenek, de ezek többé-kevésbé már megjelentek az árazásban.

A járvány átalakította az igényeket

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kiemelte, hogy az éves 30-40 ezer kívánt új lakás mellett a lakásfelújítások is hozzájárulnak a hazai ingatlanállomány megújulásához. Azonban a piac is átalakulóban van, hiszen nem csak az újlakások száma esett vissza, illetve a használt lakások árai konszolidálódtak a korábbi drasztikus áremelkedések után, hanem a járvány az igényeket is átalakította.

A részleges korlátozások és az előtérbe kerülő távmunka miatt felértékelődött az otthon, ahol már nem csupán este tartózkodnak a lakók, hanem akár napközben is több időt töltenek el. Emiatt is előtérbe kerül a zöld udvar, növekszik az igény a privát kertre, teraszra, erkélyre, ami miatt például a panelek már olyan slágertermékek, mint akár egy éve is. Azonban az árérzékenység egyre erősebb lesz, ezért nem biztos, hogy a zöld lakások irányába mozdulnak el a vevők, még ha vannak is ígéretes projektek a zöld szemlélet meghonosítására.

Partnereink