Erre tart a logisztikai ingatlanpiac – beszélgetés Hunyadi Zsuzsannával, a Prologis menedzserével

Interjú 2021-03-17

2020-ban a járvány ellenére világszerte jelentős teljesítményt ért el az ipari ingatlanpiac és a logisztika, különösen az e-kereskedelem szárnyalása támogatta a szektort, de az ellátási láncok átalakulása és az automatizáció terjedése is ösztönözte a raktárpiac bővülését és fejlődését. Magyarországon a tavalyi fejlesztési volumen meghaladta a 2019-es adatokat, az üresedés továbbra is 2% körül alakult. A tavalyi és jelenlegi folyamatokról beszélgettünk Hunyadi Zsuzsannával, a Prologis magyarországi bérbeadásért és ügyfélelégedettségért felelős menedzserével.

– Mi történt a raktárpiacon az elmúlt időszakban, hiszen tavaly a tranzakciók és a fejlesztések volumene továbbra is prosperitást jelzett, miközben más ingatlanszegmensek szenvedtek a pandémia miatt?

– Ha kicsit visszamegyünk az időben, akkor először 2008-at érdemes megemlítenünk, amikor megzuhant az ingatlanpiac, a gazdasági világválságban jelentős túlkínálat jelentkezett. Majd hosszú évek stagnálása után 2014-ben fordult elő először, hogy jelentős felszívó erő lépett be a piacra, azóta folyamatosan bővül az ipari ingatlanszektor, az utóbbi három évben is folyamatos érdeklődésről számolhatunk be, a mi portfóliónk állománya 99%-os kihasználtsággal működik. A piac felszívta a rendelkezésre álló üres raktárbázist, az új fejlesztéseink sem tudták kielégíteni az igényeket, ezért jól láthatóan a piaci szereplők növelik az aktivitásukat, így jelentősebb új kínálat fog az ügyfelek rendelkezésére állni.

– A 2014 óta zajló folyamatos piaci élénkülést, amely tavaly is folytatódott, hogyan befolyásolta a koronavírus-járvány, láthatók-e változások?

– A koronavírus sok mindenre rávilágított. A lezárásokkal együtt világossá vált, hogy az elosztási láncok nem megfelelően vannak kalibrálva, nagyon egypólusúak és a logisztikai szolgáltatók a just in time raktárrendszerekkel tűélen táncolnak. Ezért a szolgáltatók a COVID-19 hatására a készleteket elkezdték növelni, az e-kereskedelem új piacokat szerzett magának, öt hónap alatt öt évnyi intenzív fejlődés következett be az e-kereskedelemben a folyamatokat, a volument és a gyorsaságot tekintve. Ennek hatását egy számadattal tudjuk érzékeltetni: ha egy százalékkal emelkedik az e-kereskedelem volumene Európában, akkor az összesen 2 millió négyzetméternyi raktárnövekményt jelent a Prologis Research kutatása szerint.

– Hirtelen következett be a volumen növekedése, de vajon a fejlesztők és üzemeltetők felkészültek az e-kereskedelem térhódítására, a nagyobb készletekre és a változásokra?

– Mi már felkészültünk a változó igényekre, ennek is köszönhetően az új épületeinkben a sztenderd tiszta belmagasság 12 méter, így tudjuk elősegíteni az automatizációt és a nagyobb tárolókapacitást. Emellett az épületek kialakítása, paraméterei – különösen BTS esetében – abszolút egyéni igényeket is ki tudnak elégíteni, folyamatosan dolgozunk az innovatív megoldásokon. Csak Európában 19 országban 18 millió m2-nyi állománnyal vagyunk jelen, vagyis rálátunk a nemzetközi igényekre, így folyamatosan innovációkban gondolkodunk, eközben pedig ösztönözzük a partnereinket a hatékonyabb megoldások alkalmazására.

– A pandémia alatt egyre több szó esik a logisztikai automatizációról, különösen az e-kereskedelem kapcsán jön elő a téma, ugyanis a koronavírus-járvány miatt megnövekedett a munkaerő távolmaradása, ami fokozza a rendelkezésre állás iránti igényeket. A Prologis első különjelentéséből  a témában az is kiderült,  hogy  a technológia folyamatos fejlődése bővíti a lehetőségeket és csökkenti a költségeket, illetve, hogy gyors ütemben bővülnek a munkaerőt igénylő tevékenységek – különösen az e-kereskedelem területén, így ezek a felhasználók kihasználják a technológia előnyeit, és elsőként vezetik be a technológiai újításokat. De hol tart jelenleg ez a folyamat Magyarországon?

– Magyarországon már működnek automatizált raktárak, de a mi portfóliónkban teljesen automatizált raktár még nincsen. Ez akkor valósulhat meg, ha hosszabb bérleti időszakban gondolkodnak az ügyfelek, mert az automatizáció hatalmas beruházási értéket jelent. Mi biztosítjuk az épületet, de az operációt és a működési technológiát a bérlők telepítik, ráadásul jelentős átalakítások szükségesek, hogy az automatizáció jelentős hányadot képviseljen egy bérlő mindennapi működésében. Vagyis most még a bérlők nem állnak készen erre a technológiai ugrásra, de az elkövetkezendő tíz év távlatában egyre több szolgáltató esetében megjelennek az innovatív megoldások. A gyártási tevékenységgel foglalkozó bérlőink esetében félautomatizált folyamatok már sok helyen adottak, például számos lokációban jelen vannak a szűk folyosós rendszerek a tárolások során.

– A Prologis mindig is élen járt a munkahelyi élmény megteremtésében, ami pár éve még szinte elképzelhetetlen tendencia lett volna. Ma is alapvetően az irodapiachoz köthető, de már a logisztikai központokban is szó van erről. Mit jelent ez a gyakorlatban egy raktárlétesítményben?

– A Prologis kidolgozta az ún. park life-koncepciót, ami a régiónkban először Magyarországon a Prologis Park Budapest-Harborban valósult meg, mert itt rendelkeztünk olyan üres területtel, ahol a közösségi élményhez kapcsolódó szolgáltatások létrejöhettek. Kezdetben közös növényültetést szerveztünk, majd kialakítottunk grillezőket, műfüves focipályát építettünk, focibajnokságot szerveztünk. Később gyalogos közlekedő utakat alakítottunk ki, hogy biztonságosan lehessen a logisztikai parkokban haladni. A már bevezetett közösségi szolgáltatásokat az új fejlesztések vagy akvizíciók esetében is szeretnénk megőrizni, vagyis mi nem négy falat fejlesztünk és adunk bérbe, hanem közösségi élményt és magas színvonalú munkakörnyezetet is szeretnénk biztosítani a létesítményekkel együtt.

– Említettük, hogy jelentős a fejlesztési aktivitás Magyarországon is. De melyek a Prologis beruházási tervei?

– 2020 tavaszán megvásároltunk egy területet Szigetszentmiklóson, vagyis továbbra is a budapesti core lokációkra koncentrálunk. Egyelőre nem látunk olyan hazai másodlagos piacot, ami az autóipar vagy más kiemelkedő gyártó kapacitása nélkül megállna önmagában. Az új, 13 hektáros telek 60 ezer négyzetméternyi fejlesztést tud befogadni. Idén célunk a bővülés, de ha egy jó lehetőség adódik, akkor az akvizíciótól sem zárkózunk el.

– A tavalyi év során változtak-e a bérlői célcsoportok, vagyis egyáltalán ma kik a Prologis bérlői?

– Magyarország kicsit különleges helyzetben van a régióhoz képest, mert a bérlőink 40-50%-a összeszerelői és gyártó tevékenységet végez, vagyis a tevékenységünk meglehetősen sokszínű. Alapvetően a bérlői célcsoportjaink nem változtak, azonban megfigyelhető tendencia, hogy a logisztikai tevékenységet végzők fokozatosan bekapcsolódnak az e-kereskedelembe. Azok a bérlők, akik korábban szolgáltattak, vagy fuvarozással foglalkoztak, most már akár raktárkészlet-tárolással vagy egyéb e-kereskedelmi előkészítéssel is foglalkoznak.

Partnereink