Ez történhet az ingatlanbefektetési piacon

Iroda 2021-03-10

2020-ban jelentősen visszaesett az ingatlanbefektetések volumene. Az egy évvel korábban regisztrálthoz képest 39%-kal kevesebb tranzakciót sikerült lezárni, összesen alig több mint 1 milliárd euró értékben. Elmaradtak a többszázmilliós épület-értékesítések, az átlagos tranzakcióméret megközelítőleg 25 millió euró volt. 

A Covid-19 okozta világjárvány általános és nagy mértékű visszaesést okozott a világgazdaság teljesítményében. Az egyes piacok nem tudták magukat függetleníteni a negatív hatásoktól, aminek a hátterében az áll, hogy a globális ellátóláncok összetettek és egymásra utaltak. A magyar nemzetgazdaság teljesítménye 2020-ban 5%-kal esett vissza a nyers adatok szerint. Az egy évvel korábbihoz képest az ipar teljesítménye 4,8%- kal esett vissza, az építőipar termelése ennél nagyobb mértékben (9,4%-kal) csökkent, olvasható az Eston International ingatlanbefektetési elemzésében.

Különösen megszenvedte az időszakot a szálláshely-szolgáltatás és a vendéglátás (-32,2%), valamint a művészethez/szórakoztatáshoz/ szabad időhöz kapcsolódó egyéb szolgáltatás (-9,7%), de bővült az info-kommunikációs szektor (+6,2%) és a kereskedelem (+1,4%). A 2020-ban mért infláció 3,3%-os volt. Az építőipar termelői árai megközelítőleg 8%-kal magasabbak voltak az előző évinél, a drágulás mértéke az egy évvel korábbihoz képest (10%) mérséklődött. A munkanélküliségi ráta 4,3%-os értéke 0,9 százalékponttal volt magasabb az előző évben mértnél. A 15–64 évesek foglalkoztatási rátája 70,4% volt, ez az előző év decemberit kis mértékben, 0,2 százalékponttal meghaladta. A reálkeresetek növekedése 6,2%-os volt (egy évvel korábban 10,9%). Az MNB két lépésben, 0,6%-ra csökkentette az alapkamatot az év során, a forint 2020-ban is gyengült az euróhoz képest (az év végén 1 euróért 365 forintot kellett kifizetni).

Tranzakciók

2020-ban jelentősen visszaesett az ingatlanbefektetések volumene. Az egy évvel korábban regisztrálthoz képest 39%- kal kevesebb tranzakciót sikerült lezárni, összesen alig több mint 1 milliárd euró értékben. Elmaradtak a többszázmilliós épület-értékesítések, az átlagos tranzakcióméret megközelítőleg 25 millió euró volt. 100 millió eurónál többet két portfolióért fizettek: a GTC többségi tulajdonrészének értékesítése során az Optima Befektetési Alapkezelő a régió 6 országában 41 irodaház és 5 kiskereskedelmi létesítmény tulajdonosává vált, emellett a GLP vásárolta meg a Goodman közép-kelet európai logisztikai ingatlanait. 

Az előző évekhez hasonlóan, a legkeresettebb eszköztípus 2020-ban is az iroda volt, emellett élénkülő keresletet tapasztaltunk a logisztikai ingatlanok piacán. Ezen a két részpiacon került elköltésre a teljes befektetési összeg 60, illetve 14%-a. 2019-ben, 2020-ra a hotelértékesítések felpörgését prognosztizáltuk; a váratlanul berobbanó globális járványhelyzetben azonban jellemzően csak a korábban elindított tranzakciók zárultak le (négy ügylet, a teljes volumen 12%-a).

A kiskereskedelmi ingatlanok piacán mérséklődő befektetési kedvet – és szűk kínálatot – láttunk, az adott eszköztípus aránya az éves befektetési volumenen belül 23%-ról 9%-ra esett. A legnagyobb nyílt piaci irodaértékesítés a Margit Palace (17.950 nm) és a Buda Square (19.300 nm) irodaházak eladása volt, melyet az eladó Adventum Zrt. képviseletében zárt le sikeresen az ESTON és a Savills csapata. A vevő a Resolution Property, mely befektetőnek ez volt az első magyarországi vásárlása.

A jelentősebb tranzakciók között szerepel még az Eiffel Square irodaház értékesítése; a 23.500 négyzetméteres belvárosi ingatlant az Allianz szerezte meg. Az utazási korlátozások és az üzleti találkozók elmaradása miatt az egyes ügyletek lezárása jóval több időt igényelt, illetve sok esetben döntöttek az eladás elhalasztása mellett. A hazai befektetők ugyanakkor továbbra is aktívak a piacon, közel 50%-os részesedéssel.

Hozamok

A korábban tapasztalt, fokozatos hozamcsökkenés 2020- ban megállt, a hozamok a legtöbb piacon stabilizálódtak. Az ügyletek alacsony száma miatt egyes szektorokban nehéz benchmark hozamról beszélni; az átlagos megtérülés minőségi irodák esetén 5,8-6,5% körüli, az ipari ingatlanok valamivel 7% alatti szinten, a kiskereskedelmi üzletek kevéssel 6% alatt cserélnek gazdát.

Előrejelzés

Bár a 2020-as év mindenhol visszavetette a befektetési kedvet, ennek nem a finanszírozási nehézség volt az oka, hanem a bizonytalanná váló üzleti tervezés jelentett nehézséget. A vírushelyzet rendeződésével 2021-ben várhatóan újra dinamikusan bővül majd a befektetési volumen, hiszen továbbra is jelentős mennyiségű tőke keresi a helyét a piacon. A hazai iroda- és logisztikai ingatlan piacon folyamatban lévő építkezések biztosítják a minőségi kínálat megfelelő bővítését, így a top kategóriás ingatlanoknál újra indulhat a hozamcsökkenés. A legnagyobb forgalmat a megfelelően feltöltött irodák piacán várjuk, emellett élénkülhet a logisztikai ingatlanok befektetési piaca is. A hotel szektor 2021-ben várhatóan még nem talál magára, de azt az eddigiek alapján elmondhatjuk, hogy kényszereladási hullám nem valószínű.

Az utazási korlátozások tartós fennmaradásával egy, a hazai, erős vásárlóerővel rendelkező befektetői körnek kedvező piac alakulhat ki. Az eddig is közel 50%-os piaci részesedéssel bíró magyar szereplők sikeressége azon múlhat, hogy az eladók mennyire árérzékenyek, ami a jelen és várható gazdasági kilátások fényében nem elhanyagolható szempont. Ugyanakkor a határzár nem szabott gátat a nemzetközi akvizíciók terén: annak érdekében, hogy minél diverzifikáltabb és szaturáltabb portfólióval rendelkezzenek a hazai szereplők, látványos ütemben folytatódtak a lengyel, román, bolgár, görög, spanyol és máltai üzletkötések. Ez annak a ténynek is köszönhető, hogy külföldön magasabb hozamokat tudnak realizálni, tehát a következő időszakban izgalmas események szemtanúi leszünk, magyarázta Balogh Attila, az Eston ingatlanbefektetési szakértője.

Partnereink