Gigantikus területekre pályázik a logisztika. Döntő változások a raktárpiacon

Kereskedelmi 2021-04-06

A járvány örökre megváltoztatta a logisztikai ingatlanszektort: az ellátási lánccal kapcsolatos döntések minden eddiginél nagyobb hangsúlyt kaptak. A demográfiai, a gazdasági és a technológiai megatrendek miatt a logisztikai ingatlanok iránti kereslet a következő évtizedben is növekedni fog. Az új igények 2030-ig globálisan további 3-4 milliárd négyzetméternyi raktárterületet jelenthetnek.

A Prologis Research legfrissebb elemzése szerint az alapvető logisztikai átalakulások hátterében ugyanazok a tényezők állnak, mint amelyek az életünket, a munkavégzési és a vásárlási szokásainkat is megváltoztatták. Vagyis az urbanizációt, a digitalizációt és a demográfiát emelhetjük ki. A fogyasztás világszerte a raktárkereslet elsődleges hajtóerejévé vált, miközben a fogyasztási szokásaink változásai is tovább erősítik ezt az átalakulást.

Az e-kereskedelem helyigénye nagyobb, mint korábban a logisztikai piacon meghatározó ágazatoké, ezzel egyidőben a termelés- és kereskedelemorientált használat visszaesett. Az e-kereskedelem globális lefedettsége a következő öt évben kb. évi 150 bázisponttal emelkedik, eközben a hagyományos kereskedelem versenyképességének fenntartásához egyre gyorsabb készletfeltöltési rendszerekre lesz szükség.

A vállalatok globális terjeszkedése azonban egyre inkább próbára teszi az ellátási láncok alkalmazkodóképességét és rugalmasságát, ami fokozza az igényt a korszerű raktárak és a decentralizált ellátási láncok iránt. A raktárak elhelyezkedése minden eddiginél fontosabbá válik, hiszen az ellátási láncok hossza nemcsak a versenyelőny elsődleges tényezője, hanem a vállalkozások pénzügyi teljesítményét is döntő módon befolyásolhatja.

Y és a digitalizáció

A demográfiai trendek, a technológia gyors ütemű fejlődése és a koronavírus-járvány nemcsak az életünket alakította is, hanem az ipari ingatlanpiaci igényeket is. A kiskereskedelemben és a logisztikai keresletben megjelent új igényeket az újabb generációk (Y és Z) ösztönzik, hiszen ők folyamatosan magasabb jövedelmi szintre lépnek, és ma már ők a kiskereskedők első számú célcsoportjai. Ráadásul a digitalizáció esetükben még hatványozottabb szerepet játszik. Az internet, mint kereskedelmi felület térnyerése világszerte folytatódik: az elmúlt évtizedben mintegy 2 milliárd ember számára vált elérhetővé.

A fogyasztók elvárásai hosszú távon is magasabbak lettek, a vásárlók a kényelmet, a választékot, a megbízhatóságot és az azonnali elérhetőséget várják el. Az új digitális lehetőségek és a kényelem iránti együttes igény újabb lendületet adott az e-kereskedelem terjedésének.

2011 és 2020 között az e-kereskedelem aránya a kiskereskedelmi áruk világszintű forgalmára vetítve kb. 4 százalékról mintegy 20 százalékra nőtt. A koronavírus-járvány és a „maradj otthon” kampány miatt még az idősebb fogyasztók és az e-kereskedelemre késve átállók, illetve kiskereskedők is rákényszerültek az online vásárlásra való áttérésre.

Újabb és újabb növekedés várható

A Prologis Research előrejelzése szerint a járvány alatt vagy amiatt bevezetett innovációk és az ellátási láncokban végrehajtott beruházások fokozzák az online megoldások versenyképességét. A hagyományos kiskereskedelem csak akkor maradhat versenyképes, ha ugyanolyan kényelmes és megbízható szolgáltatásokat kínál, mint az online vásárlás. A járvány lecsengésével egyaránt tudunk majd online és az üzletekben is vásárolni, ami fokozza majd a magasabb árukészletek iránti igényt, vagyis könnyen elérhető és gyors árufeltöltési rendszerekre lesz szükség. Ez összességében háromszor nagyobb raktárterületet igényel.

A fogyasztók világszerte emelkedő száma növelte azoknak a vállalatoknak a növekedési lehetőségeit, amelyek képesek az üzleti tevékenységüket új helyszínekre is kiterjeszteni, ahol így megjelenik az igény az új raktárlétesítmények iránt. A korszerű logisztikai megoldások jelenlegi átlagos térigénye végfogyasztói háztartásonként kb. 3,25 négyzetméter a Prologis Research számításai szerint. Ha ez az érték 2030-ra kb 3,72–4,65 négyzetméterre emelkedik, akkor kb. 3-4 milliárd négyzetméternyi új logisztikai területigény jelentkezik világszerte.

Az ellátási láncokban jelentkező fennakadások felértékelték a rugalmas alkalmazkodóképesség jelentőségét. Jelenleg az alábbi kockázatok merülnek fel: alacsony raktárkészlet, amely készlethiányt eredményezhet; a kizárólagos beszerzési forrás és az ellátási lánc átláthatatlansága, amelyek negatívan befolyásolhatják az árubeszerzés gördülékenységét; valamint a hosszú átfutási idők és fennakadások a kereskedelemben, amelyek miatt az áru nem jut el időben a végfelhasználókhoz.

A magasabb készletszintek így hozzájárulhatnak a rugalmassághoz és növelik a logisztikai ingatlanok iránti keresletet. Az ellátási láncokat meghatározó szemlélet elmozdulása az „just-in-case” modelltől a „just-in-time” modell felé több mint 5–10 százalékos készletnövekedést eredményezhet.

Felértékelődik Közép-Európa is

Ha a termelési központok a célpiacok közelében helyezkednek el, lerövidülnek a termelési átfutási idők, és a vállalatoknak nem kell a kieső bevételek, elvesztett vásárlók és magasabb költségek problémájával szembenéznie. A bérek ugyanakkor rendkívül magasak ahhoz, hogy a vállalatok az USA-ban és Európa legtöbb országában jelentős visszatelepítéseket hajtsanak végre. A multinacionális vállalatok ehelyett a végfogyasztóikhoz közeli piacokon, így például Mexikóban és Kelet-Közép-Európában állították fel a termelési központjaikat.

Ezzel együtt a gyártáshoz kapcsolódó ellátási lánc műveleteinek döntő része valószínűleg Ázsiában marad, hiszen egyrészt itt él a világ középosztályának a fele, másrészt vonzó a munkaerő-kínálat és fejlett az ipari infrastruktúra, különösen Kínában. A fogyasztói kör bővülése Kínában az ellátási láncokat is gyökeresen átalakította, hiszen eredetileg ezeket az export céljaira tervezték, ma már azonban a belföldi fogyasztást szolgálják ki.

A városokban élő lakosság száma az elmúlt 30 évben világszerte megkétszereződött, és az előrejelzések szerint a következő 30 évben újra megduplázódik, ami egyaránt jelentős hatással lesz a fogyasztásra, a közlekedésre és a földhasználatra. Mindegy, hogy az árunak az üzletek polcaira vagy a vevő lakásához kell érkeznie, a fogyasztók hozzászoktak az egyre magasabb szintű szolgáltatásokhoz. A sűrűsödő fogyasztási központok nagyobb bevételek elérését teszik lehetővé, miközben a növekvő fogyasztói igények és a zsúfoltság világszerte egyre komolyabb kihívások elé állítják az ellátási láncokat.

Fotók: Prologis Park Budapest-Harbor és Budapest-Sziget

Partnereink