Hogyan üzemelnek a hazai plázák, strip mallok és egyéb kiskereskedelmi egységek?

Kereskedelmi 2020-08-11

A LEO FM Benchmarking III. kötetében a hazai kiskereskedelmi egységek üzemeltetését is górcső alá vették, hiszen összesen 347 épület adatait elemezték. Az elmúlt években sokat fejlődtek a létesítmények, persze van még hova előre lépni.

A kiskereskedelmi piacon számos változásnak lehettünk a szemtanúi az elmúlt években, itt említhetjük meg a diszkontláncok látványos előretörését, a nagy bevásárlóközpontok átstrukturálását, az online kereskedelem térnyerését. Ezek a jelenségek az ingatlanok működtetése, üzemeltetése során is komoly kihívásokat jelentenek. Ezt ellensúlyozza, hogy a kereskedelmi forgalom a meglóduló bérek hatására dinamikus növekedést produkál, bár ez a növekedés elsősorban Budapestre, illetve a nagyvárosokra koncentrálódik.

Míg az első kiadványban 56, a másodikban165, a legújabb LEO FM Benchmarking kötetben már 347db épület adatait elemezték a  LEO (Létesitménygazdálkodási és Épületüzemetetési Szolgáltatók Országos Szövetsége) szakértői. (A mintában bankfiókok, kiskereskedelmi egységek, strip mallok és bevásárlóközpontok találhatók.) A kutatásban résztvevő kiskereskedelmi egységek harmada és a bevásárlóközpontok 40%-a Budapesten található. 

A budapesti kiskereskedelmi egységeknél látható magas átlagéletkor legfőbb oka, hogy a mintában sok a belvárosi társasházak aljában működő kiskereskedelmi egység. Habár a bankfiókok darabszáma a legnagyobb, átlagterületük nagysága jelentősen kisebb, mint a többi kereskedelmi létesítményé. A jelenlegi kutatásban már 991 ezer m2 az elemzett teljes kereskedelmi terület.

Üzemeltetési díjak

A műszaki üzemeltetés fajlagos díja a bankfiókokban a legmagasabb, meghaladja még a többnyire felülreprezentált bevásárlóközpontok díját is. Ennek oka nem a berendezések száma, hanem azok kora és az épületek mérete. A strip mallok esetében a bérlők által karbantartott egyedi berendezések sok esetben nem jelennek meg az üzemeltetési díjban.

Szintén a területnagyság befolyásolja, hogy a bevásárlóközpontok közműfogyasztása lényegesen magasabb a többi kereskedelmi létesítményétől. Rengeteg a közös terület, amelynek légkezelését szintúgy meg kell oldani, mint a szinte csak bérleményi területekkel rendelkező strip malloknál, vagy a kiskereskedelmi egységeknél és a bankfiókoknál. Meg kell említeni a bevásárlóközpontok nyitvatartási idejét, amely szintén indokolja a magasabb közműfogyasztást.

A strip mallok üzemeltetési díja jóval alacsonyabb a többi kereskedelmi egység díjához viszonyítva, amelynek oka egyrészt az épületek és berendezések egyszerűségében rejlik, másrészt itt a bérlők egyedi berendezéseinek üzemeltetési költsége, a takarítási és őrzési díjaik nem jelennek meg. Ezen épülettípus csekély közös területtel rendelkezik.

A bankfiókok magas fajlagos üzemeltetési költségének oka apró méretükből adódik. Egyrészt az azonos költségtételek kisebb m2-rel osztandók, másrészt egyes díjelemek esetében nem kihasználhatók azon szinergiák, amelyek a nagyobb kereskedelmi egységtípusokban jelentkeznek pl.: helyi személyzet, takarítógép. Az egyéb kereskedelmi egységeknél az irányítási és menedzsmentdíj jóval magasabb, mint máshol. Ennek oka vélhetően a mintában szereplő létesítmények egyedi adottságaiban keresendők.

A bankfiókok esetén nem jelenik meg építészeti költség, mivel ezek egyrészt bérlemények, másrészt elvárt színvonalukból adódóan rendszeresen felújítottak. A strip mallok esetében a gyengeáram esetén látható kiugró érték, amelynek oka vélhetően, hogy méretük és különállóságuk miatt nem csak biztonsági rendszerekkel, hanem tűzjelző rendszerrel, adott esetben felügyeleti rendszerekkel is felszereltek. A bankfiókok és egyéb kereskedelmi egységeknél a gépészet díjának aránya a legmagasabb, amelyet feltehetően az egyedi berendezések (pl. Split klímák, biztonsági ajtók, biztonsági berendezések) üzemeltetési díja dob meg.  

Műszaki karbantartás és üzemeltetési díjtételek a kereskedelmi egységekben (Ft/m2/hó)

Mennyit fogyasztanak?

A bevásárlóközpontok minden tekintetben a kereskedelmi létesítmények csúcsát képviselik. Klímatizálással, légkezeléssel, óriási folyosókkal, hatalmas parkolóházakkal rendelkeznek, amelyek sok energiát fogyasztanak. Emellett a funkció eltérés és a nyitvatartási idő is jelentős mértékű többlet energiát igényel, hiszen például az ételudvarok és a szórakozóhelyek energiaigénye jóval magasabb, mint egy ruházati üzlet igénye.

Ha a gázfogyasztási fajlagosokat vizsgáljuk, akkor hasonló eltéréseket látunk, mint a villamos energia esetében. A bevásárlóközpontok méretükből adódóan jelentősen nagyobb légköbméterűek, amely a fűtési igényekben is megjelenik. A m2-re vetített fajlagos eltérések ugyanakkor már nem radikálisak. A bevásárlóközpontok magasabb értéke elsősorban az ételudvarok miatt jelentkezik.

Annak ellenére, hogy egyes bevásárlóközpontok szinte alig rendelkeznek zöldterülettel, míg a strip mallok nagyobb kertet tudhatnak magukénak, a plázák vízfogyasztása lényegesen magasabb. Ennek oka a tízszer magasabb látogatók számában, valamint a vendéglátóegységek vízhasználatában rejlik.

Általánosságban minél korszerűbb a gépészet, annál magasabbak az üzemeltetési és energiadíjak. Ugyanakkor a műszaki üzemeltetés díját jelentősen befolyásolja a berendezések kora és állapota, hiszen az elavultabb rendszerek javítási költsége jelentősen megdobja az üzemeltetés díját.

A fűtés+hűtés+légkezelés gépészettel rendelkező létesítmények vizsgálata azt mutatja, hogy a bevásárlóközpontok fajlagos villamosenergia költsége jóval nagyobb, mint a strip mallok esetében. A jelentős eltérés mögött számok ok húzódik meg: az eltérő nyitvatartási idők, a különböző belmagasságú terek, az eltérő elektromos fogyasztók úgymint mozi vagy konyhai főzőberendezések, valamint a teremgarázsok világítása.

A kutatásban szereplő villamosenergia és földgáz átlagos egységárak a piaci trendet visszaigazolva 2015-ről 2018-ra jelentősen csökkentek. Majd 2018-ban és 2019-ben a piaci szereplők az olajárak emelkedése, a németországi atomerőművek leállítása, a veszteségesen termelő erőművek csődje miatt az árak emelkedésével szembesültek.

A ténylegesen elérhető árat a mennyiségen felül elsősorban a jól kiválasztott vásárlási időpont határozza meg. 1-2 hónap eltéréssel kiírt tender esetén akár több forintos árkülönbségekkel lehet találkozni. Bár a villamos energia- és a gázpiac is szabadpiac, ennek ellenére sok cég hajlamos a gáztenderekben rejlő lehetőségek alábecsülésére. A víz- és csatornadíjak ellenben hatósági árak.

Takarítási díjak

A takarítás egységára a létesítmények átlagterületének növekedésével szignifikánsan csökken, a bankfiókok esetében a legmagasabb a minőségi szint elvárás, ugyanakkor ezek a legkisebb területtel rendelkező egységek, ezért a fajlagos díj itt a legmagasabb.

A minimálbér, amely a takarítási ágazatot jelentősen érinti, az elmúlt 6 évben jelentősen nőtt. Ez a költségnövekedés mégsem köszön vissza a kutatás számaiban. Ennek egyik fő oka, hogy a piacon történt bérköltség növekedéseket az üzemeltetési szerződések díjainak növekedése csak lassan és mérsékelten követi. 2018-ban az az érdekes helyzet állt elő a piacon, hogy nem volt érdemes takarítási tendert kiírni, mivel az így kapott áraknál a Megrendelő a meglévő szolgáltatóval történő ártárgyalás esetén olcsóbb árakat tudott „kiharcolni”.

A nagytakarítás esetében egy bevásárlóközpont a maga több 10 ezer m2-vel hatékony takarítási szolgáltatást tesz lehetővé, míg a kiskereskedelmi egységek, bankfiókok esetén csak minimálisan érvényesülnek ezen hatások. A nagy üvegfelülettel rendelkező bevásárlóközpontokban egy-egy takarítási alkalom gazdaságosabban megoldható, mivel egy kiszállással és egy „lógással” jóval nagyobb felületet lehet megtisztítani.

Egyéb jellemzők

A bevásárlóközpontok üvegezése a legkorszerűbb, ahol jelentős a háromrétegű üvegezés aránya. Szerencsére egyrétegű üvegezés csupán a kiskereskedelmi egységek elenyésző részénél található. Ezen területen a hatósági szabályok a környezetvédelmi elvárásokhoz alkalmazkodva folyamatosan szigorodtak.

A felmérésből kiderül, hogy a világítótestek tekintetében jelentős tér van még a fejlődésre az energiatakarékosság irányába. A korszerűsítési beruházás most még akár több évre elosztva ütemezetten tervezhető. Habár a ledes világítótestek ára drágább társaiknál, az alacsony fogyasztása és hosszabb élettartama miatt megtérül a korszerűsítés abban az esetben, amennyiben a led fényforrásokat ellenőrzött, minőségi gyártótól szerzik be.

A kiskereskedelmi egységek zöménél a TMK (tervezett műszaki karbantartás) gyártói kiírás szerint, a többi ingatlantípusnál legjobb gyakorlat szerint működik. A strip malloknál és az egyéb kereskedelmi egységeknél már megjelent az életciklus optimalizált működtetés, ami óriási előrelépés a korábbi kutatás adataihoz képest.

A bankfiókok zöménél nincs energiagazdálkodás, mivel többnyire nem önálló épületek. A kiskereskedelmi egységek nagy részénél csak az adatok gyűjtése valósul meg, míg a strip mallok és bevásárlóközpontok fele már foglalkozik az energiafogyasztás optimalizálásával. Ez még kiaknázatlan terület, ezért van hova fejlődni, lenne mit megtakarítani.

+++

A LEO FM Benchmarking III. kiadvány megrendelhető a leofm@leofm.hu e-mail címen vagy a www.fmbenchmarking.hu oldalon, ahol részletes adatokat olvashatnak az érdeklődők.

Partnereink