Hosszú évekre eldőlhet a magyar irodapiac jövője

Iroda 2021-03-08

A pandémia elhúzódása miatt minden bizonytalan a kereskedelmiingatlan-piacon is, de azért különböző tendenciákat megfigyelhetünk, amelyek az idei évünket meghatározhatják. Az Eston a hazai irodapiac jelenét és jövőjét elemezte, 2021 sok szempontból vízválasztó lehet.

Tavaly összesen 232 ezer négyzetméternyi új iroda került a piacra, ami több mint háromszorosa az egy évvel korábbi mennyiségnek, ráadásul a válság óta ez a legnagyobb éves új állományt is jelenti. Mint emlékezhetünk rá, 2008-ban robbant ki a krízis, de az épülő irodaházakat meg be kellett fejezni, ezért még 2009-ben is csaknem 300 ezer m2-nyi új irodaterületet kiviteleztek.

Tavaly év végén több mint 470 ezer négyzetméternyi új iroda építése volt folyamatban, amelyből csaknem 160 ezer négyzetméter készülhet el 2021 végéig, ez 10 épületet jelent. 2020-ban a Váci út vitte a prímet a fejlesztések piacán, hiszen 130 ezer m2-nyi irodát adtak át, az idei évben Dél-Buda lesz a legerősebb, ahol négy épületben összesen több mint 73 ezer négyzetméter új iroda valósul meg.

De természetesen a Váci utat sem kell leírni, hiszen Dél-Budával együtt jövőre több mint 100 ezer négyzetméternyi iroda átadása várható 2022-ben alpiaconként az Eston statisztikái szerint. A már épülő projektek túlnyomó része bériroda, emellett a tulajdonosi beruházások közül kettő lezárása várható 2021-ben: a Buda Palota és a Bosch Campus egyik épülete kerül átadásra az év végéig.

Visszaestek a tranzakciók

A 2019-es keresleti rekordot követően jelentős, 47%-os visszaesést tapasztaltunk a budapesti irodapiacon 2020-ban. A bérbeadások volumene 335 ezer négyzetméter volt, ennél alacsonyabb volument 2010-ben – a válság mélypontján – regisztráltunk utoljára. Az előző évhez képest az előbérleti szerződések estek vissza a legnagyobb mértékben (65%), míg a legkevésbé a területbővítések aránya csökkent (31%). A korábbiakhoz képest számottevően nőtt az albérletre kínált irodák aránya, emiatt – az eredeti bérlő bérleti szerződésének lejáratakor – további területcsökkentésekkel számolhatunk.

A két legnagyobb irodabérleti szerződést a Budapest One második ütemére írták alá: egy 14 és egy 8 ezer négyzetméteres előbérleti szerződést. A legnagyobb új szerződés 7.400 négyzetméterre szólt az Ü48 Corner Centerben, a legnagyobb hosszabbítást a Park Atriumban regisztrálták, 6.300 négyzetméteren. Az irodabérletek átlagos mérete a tavalyi 950 négyzetméterről 739 négyzetméterre esett vissza.

A piaci felszívás az egy évvel korábbi érték felére esett: a kihasznált irodaterületek mennyisége mindössze 63,8 ezer négyzetméterrel nőtt, ami a hosszabb bérlői döntéshozatallal és a bérletre vonatkozó döntések elhalasztásával magyarázható. A 2012 óta fokozatosan csökkenő üresedési mutató 2020-ban indult növekedésnek: az év végén az irodaterületek 9,1%-a állt kihasználatlanul. A járványügyi vészhelyzet kapcsán a bérlők jelentős hányada állt át – legalább részben – otthoni munkavégzésre. Az év végén mintegy 70 ezer négyzetméternyi irodaterületet kínáltak albérletként; az előzetes várakozások szerint ezen ajánlatok egy részét várhatóan visszavonják a gazdasági élet normalizálódásával.

A bérleti díjak emelkedése 2020-ban lassult, de nem állt meg, amit az építési költségek további emelkedése indokolt. Az A kategóriás ingatlanokra jellemző átlag díj intervallum Budapesten 14,5-17 EUR/ m2. A befektetők hozamelvárása 5,8-6,5% között alakul, prémium ingatlanok esetén 5,5% alatt kalkulálhatunk.

Mi várható idén?

Az Eston 2021-re mérséklődő fejlesztési aktivitást és az év közepétől élénkülő irodapiaci keresletet prognosztizál, ennek köszönhetően az üresedési ráta várhatóan stabilizálódik. A Dél-Budai részpiac továbbra is kiemelt beruházási fókuszterület marad, emellett a Központi- és a Nem-központi Pest alpiacokon számítanak új átadásokra. A fejlesztési telkek piacán továbbra is élénk a kereslet, ugyanakkor néhány tervezett projekt újrapozícionálása várható, akár teljes funkcióváltással. A bérleti díjak emelkedésére és az irodapiaci hozamok csökkenésére számítanak. Az ingatlanbefektetők aktivitása előreláthatólag nőni fog, hiszen nagy volumenű, 2020-ban ki nem helyezett tőke keresi a helyét a piacon.

„A piacot érintő pozitív változás mentén 2021-ben elindulhat a visszarendeződés, a bérlők a kezdeti nehézség után rendezik az irodai operációjukat, és a hibrid irodahasználat megjelenésével hosszabb távon is be fognak rendezkedni erre a működési formára. Ahol azonban nagyobb hangsúlyt fektetnek a kooperációs területekre és tárgyalókra, arányaiban nem fog lecsökkenni az irodaigény, hiszen szellősebb ültetési rend mellett megnövekszik az előbb említett terek aránya.

Vízválasztó év áll előttünk, hiszen a munkavállalók igényeinek figyelembevétele nagyban függ majd attól is, hogy az adott cég az elmúlt egy évben mennyire kezelte rugalmasan az otthoni munkavégzést. Úgy látjuk, hogy a járvány várható lecsengése után egy hosszabb tesztidőszak fogja kezdetét venni, ahol évtizedekre is eldőlhet, hogy a rugalmas munkavégzés valóban jó alternatíva-e arra, hogy megmarad a munkáltató érdeke és hatékonysága is” – elemezte az idei év jelentőségét Pál Tamás, a ESTON International iroda bérbeadási vezetője.

Partnereink