Idén globális fellendülés várható a logisztikai központokban

Kereskedelmi 2021-02-22

A Prologis már 2015 óta megjelenteti a bérletidíj-indexet, amely a nettó bérleti díjak növekedésével kapcsolatos trendeket vizsgálja a legfontosabb észak-amerikai, európai, ázsiai és latin-amerikai logisztikai ingatlanpiacokon. Tavaly mintegy 3%-os emelkedésről beszélhetünk. Idén folytatódik a logisztikai ingatlanpiac növekedése, hiszen az ágazat még a tavalyi hektikus évben is jól teljesített.

A világjárvány miatti évközi visszaesés ellenére a globális bérletidíj-növekedési mutató 2020 végére javuló tendenciát mutatott, és az év egészére nézve 2,9%-os növekedést ért el. Miközben Észak-Amerikában a várakozásokat meghaladó kereslet miatt díjnövekedés következett be, Európában is kedvező hatást gyakoroltak a piacra a tartós tendenciák és a korlátozott kínálat.

A raktárpiacon a várakozásokat felülmúló kereslet okai között említhetjük többek között az e-kereskedelem erősödését, a készletszintek felülvizsgálatát és a piacra jutás gyorsaságának fontosságát. E tényezőknek köszönhetően számos piacon továbbra is fennmaradt a bérelhető alapterület rekordszintű kihasználtsága.

Fokozódott a logisztikai hálózatok bővítését célzó beruházási hajlandóság, mivel az ügyfelek a bevételteremtéssel kapcsolatos versenyelőnyként tekintenek az e-kereskedelmi csatornára és a piacra jutás sebességének növelésére. A logisztikai ingatlanok járulékos költsége továbbra is az ellátási lánc összköltségének kis részét teszi csak ki, hiszen ebből a bérleti díjak kevesebb mint 5%-át képviselnek.

A Prologis Research előrejelzése szerint világszerte folytatódik a növekedés

A keresleti tendenciák és a növekvő kínálati korlátok – például a tulajdonszerzési és engedélyezési eljárások hosszabb átfutási ideje és az emelkedő pótlási költségek – a folytatódó gazdasági bizonytalanság ellenére is az ágazat ellenálló képességét bizonyítják.

A legjelentősebb növekedés a foghíjbeépítések esetében valószínűsíthető, hiszen az e-kereskedelem bővülése nyomán itt várható a legkiélezettebb verseny a logisztikai ügyfelek között a legjobb elhelyezkedésű helyszínekért.

A regionális disztribúciós piacok a várakozásokat meghaladó teljesítménye – amelynek 2020-ban a nagy raktárközpontok iránti kereslet élénkülése is kedvezett – 2021-ben és az azt követő időszakban várhatóan visszatér a normális kerékvágásba, amint az új kínálat megjelenik a kevesebb korlátozó tényezővel működő piacokon.

Mi történik 2021-ben?

A trendek várhatóan a prémium logisztikai ingatlanok iránti keresletet fokozzák. A jövő ellátási láncai hosszabbak, gyorsabbak és rugalmasabbak lesznek, és közelebb lesznek a végfelhasználókhoz. Fontos továbbá, hogy az épületek korszerű technológiákkal legyenek felszerelve a hatékonyság fokozása és az ügyfelek legfontosabb igényeinek kielégítése érdekében.

Az e-kereskedelem gyorsuló térnyerése tovább fokozza a keresletet a végfelhasználókhoz közeli helyszínek iránt. A városon belüli kiszállítás a kézbesítési idők rövidülését, a költségek optimalizálását és az összes megtett kilométer számának csökkenését eredményezi. A fenntartható működést célzó ügyfelek a városon belüli teljesítési központokat is magában foglaló kiépített logisztikai hálózatnak köszönhetően a csökkenő szén-dioxid-kibocsátás előnyeivel is számolhatnak.

A világjárvánnyal járó zavaró tényezőkkel a továbbiakban is számolnunk kell, de a 2020-ban tapasztaltaknál kevésbé súlyos kilengések lehetnek, mivel számos ügyfél esetében mára javult az ellátási lánc láthatósága. Az emelkedő készletszintek miatt a kereslet növekedése várható. Az igények azzal párhuzamosan növekednek, hogy a kiskereskedők a fogyasztói kereslet hirtelen megugrására számítva növelik készleteiket.

Ráadásul 2021 második felében a világszerte zajló oltási programok sikerességétől függően a piacok újranyitása várhatóan gazdasági fellendüléshez vezet, ami ciklikus keresletet eredményez. A kiemelt ellátási pontok várhatóan elmaradnak a várakozásoktól, és jobban teljesítenek azok a helyek, ahol korlátozott az elérhető földterület. A pótlási költségek és a kínálati korlátok növekedése valószínűsíthető. Nőtt a logisztikai szegmensbe irányuló tőkeberuházás, ami fokozza a versenyt az eszközökért és a fejlesztési lehetőségekért.

Tavaly alig nőtt az elérhető alapterület, elsősorban a kiemelt ellátási helyszíneken. Azokon a helyeken, ahol korlátozott az elérhető földterület, alapos tervezésre van szükség. Az új kínálat hiányában elősegítheti a bővítést a működési hatékonyság és a raktárterület kihasználtságának növelése az ellátási lánc átszervezése révén.

Ez várható Európában

2020-ban folytatódott a bérleti díjak emelkedése. A tényleges nettó bérleti díjak alakulása Európa egészét tekintve stagnálást, mindössze 0,3%-os (az előző évhez képest) változást mutatott. A stabilitást az irányadó bérleti díjak alapozták meg; az engedmények, például az ingyenes bérleti lehetőségek, átmeneti növekedést mutattak, majd az év végére a legtöbb európai piacon alacsony szintre tértek vissza.

A hosszú távú keresleti tényezők és a magas kihasználtsági ráták erősítették a piaci teljesítményt. A keresletet az alapvető árucikkeket biztosító ágazatok – így az e-kereskedelem is – ösztönözték. A világjárvány első heteiben szünetelt, majd az év végéig visszafogott maradt az új kínálat. Európában (éves összehasonlításban) nőtt ugyan a bérelhető alapterület aránya, de 4,2%-kal világviszonylatban még így is rendkívül alacsony szinten maradt. 2020-ban tovább folytatódott a pótlási költségek alap-vetően a földterületi korlátok által okozott emelkedése, ami hozzájárul a bérleti díjak emelkedéséhez.

Utóbbiak növekedését a kínálati korlátok is befolyásolták. A rendelkezésre álló földterület tartósan magas kihasználtsági arányhoz vezető szűkössége volt a közös nevező azokon a piacokon, ahol a bérleti díjak legnagyobb mértékű növekedése volt megfigyelhető. A bérleti díjak többek között a Rajna-Ruhr-vidéken, Dél-Hollandiában, Prágában, valamint a londoni és párizsi városi foghíj-piacokon növekedtek a leggyorsabb ütemben.

A Prologis Research előrejelzése szerint a hektikus tavalyi év után 2021 a legtöbb piacon várhatóan a stabil növekedés éve lesz. A kilátásokat többféle kockázat, többek között a járványhelyzet, valamint akár kedvezőtlen politikai és gazdasági tényezők befolyásolhatják. A logisztikai ingatlanszektor rugalmasságának köszönhetően jelentős mértékű tőkebefektetés történt az ágazatba, ami akár túlkínálathoz is vezethet egyes területeken. Továbbra is jelentősek a strukturális keresletet erősítő tényezők, tovább emelkednek a pótlási költségek, és a megjelenő új kínálat a legtöbb piacon valószínűleg nem lesz képes lépést tartani ezzel a kereslettel, ami az év során várhatóan erőteljes bérletidíj-növekedést eredményez.

Fotók: Prologis Park Budapest-Harbor

Partnereink