Megkérdeztük a hazai ingatlanpiac legfontosabb szereplőit. Ez történhet 2021-ben

Interjú 2021-01-12

A realista.hu már évek óta hagyományosan megkérdezi a legjelentősebb hazai ingatlanpiaci szereplőket, hogy mire számítanak az idei évben, merre fejlődhet a szektor, milyen trendek erősödhetnek meg. A rövid elemzések kapcsán ugyanakkor idén nincsenek könnyű helyzetben a szakértők, hiszen 2020 a pandémia miatt meglehetősen ellentmondásosra sikeredett, számos szegmens veszteségeket szenvedett el. De lássuk az előrejelzések első részét.

Gereben Mátyás, a CPI Hungary országmenedzsere

2020 kihívásokkal teli év volt, hiszen gyökeresen megváltoztak a piaci körülmények. A bizonytalanság jellemezte a fejlesztési és az üzemeltetési üzletágakat: az ingatlangazdálkodás terén a bérlőkkel való együttműködés volt a legfontosabb, míg a fejlesztés területén meg kellett értenünk, hogy mi a tényleges piaci igény. Az irodaszegmens szenvedte meg legkevésbé a pandémiás időszakot, bár megjelent a másodlagos bérleti piac, a spekulatív jelleg kissé visszaszorult az új beruházásoknál, és egyre fontosabb lett a megfelelő előbérleti arány.

A logisztika is jól tartja magát, a bevásárlóközpontok sokkal több kihívással szembesültek. A turizmus jelenlegi kedvezőtlen állapotának ellenére továbbra is hiszünk a szállodáink sikeres jövőjében, hiszen Budapest és Magyarország kiváló turisztikai desztináció. Az emberek számára kiemelt fontosságú a társadalmi élet és a közösségi élmények, emiatt mind a retail, mind a szálloda szektor újraéledését várjuk, bár ennek üteme bizonytalan.

Összességében optimista vagyok az ingatlanpiac jövőjével kapcsolatban, még ha a megjelenő új trendek befolyásolják is a kiskereskedelmet és az irodapiacot is. A befektetők számára az ingatlan továbbra is ígéretes eszköz, de óvatosság jellemzi a piacot, idén megfontoltabb befektetői aktivitásra számíthatunk. Jönnek majd érdeklődők, illetve a már előkészített tranzakciók realizálódnak, és bár a retail szektorban vagy a szállodaiparban hozamkorrekcióra lehet számítani, de hosszabb távon szignifikánsan nem fog csökkeni ezen ingatlanok értéke sem.

Robert Kubinsky, a HB Reavis magyarországi ügyvezetője

Ami az irodapiacot illeti: reményeink szerint 2021-ben fokozatosan visszatérhetünk az irodákba. Előtérbe kerülnek az irodán belüli interakciókat és ezáltal a fertőzésveszélyt minimálisra csökkentő okosiroda megoldások. Ezek az okosirodák amellett, hogy magasabb szintű irodaélményt, kényelmet és szolgáltatásokat nyújtanak, minimalizálják a higiéniai kockázatokat. Konkrét példákat említve: az Agora Budapestben pl. kártyahasználat és arcfelismerő rendszer segíti a házon belüli érintésmentes mozgást. A HB Reavis Symbiosy jelzőrendszere pedig nemcsak a kényelmet, az eredményességet és az optimális helykihasználást szolgálja, hanem a biztonságot és egészséget is, hiszen a szenzoros érzékelőrendszere monitorozza pl. az irodai levegő minőségét.

A járványhelyzetből adódó bizonytalanság és kiszámíthatóság-deficit miatt a másik tendencia a térbeli és időbeli rugalmasság iránti igény erősödése lesz. Qubes elnevezésű szolgáltatott irodánk éppen ezekre az ügyféligényekre reflektál. Egyrészt egészen rövid bérleti szerződéssel is igénybe vehető, másrészt alkalmas arra, hogy a cégek ne csak az irodák arculatát tehessék egyedivé, hanem magukat az irodatereket is a változó igényeikhez igazítsák. A Qubes mozgatható, átalakítható irodabútoraival és térelemeivel kialakítható munkakörnyezete ugyanis az adott vállalkozás mindenkori méretéhez igazítható, nem probléma tehát alkalmazkodni az előre nem látható változásokhoz. 

Földi Tibor, a Cordia igazgatóságának elnöke

Az 5%-os lakásáfa újbóli bevezetése jótékony hatást fog kifejteni az újlakáspiacra, ösztönözni fogja azt, a vevők nagyobb kínálattal fognak találkozni. A tavalyi piaci adatok alapján egyértelmű, hogy a 27%-os áfa nagyobb hatást gyakorolt az újépítésű otthonok piacára, mint a vírushelyzet. Számos gazdasági elemzőhöz hasonlóan mi is arra számítunk, hogy a vakcinálás, az átoltottság előrehaladtával a gazdaság minden szegmense folyamatosan magához tér, talpra áll. Úgy látjuk, hogy folytatódhat a reálbéremelkedés, a bérek európai szintet közelítő felzárkózása, miközben a lakásfinanszírozás olcsó marad.

Mindez - a korábbi és az idéntől élő új otthonteremtési állami támogatások és ösztönzők rendszerével kiegészülve - kedvező hátteret nyújt a lakásvásárlóknak, erősíti a keresleti oldalt. A tranzakciószámok azt mutatják, hogy a lakáspiac már tavaly ősszel vissza tudott erősödni, az idén pedig a kereslet további növekedésére számítunk. A beruházások újbóli felpörgése miatt ugyanakkor a kivitelezési költségek és így a lakások előállításának ára is emelkedni fog.

Tatár Tibor, a Futureal vezérigazgatója

A gazdasági és egészségügyi vészhelyzet ellenére a Futureal tavaly rekordévet zárt, és a jövőbeni piaci kilátások is kedvezőek. Hosszú távon alacsony kamatkörnyezetre számítunk, és minden jel arra mutat, hogy fennmarad a befektetési aktivitás. A koronavírus-járvány miatt megváltozó piaci elvárásokra válaszul várhatóan elfogadottá válik a távmunka, ugyanakkor növekedni fog az egy főre jutó irodaterület, így nem valószínű, hogy a vállalati helyigények érdemben csökkenni fognak.

A kiskereskedelemben a kis- és közepes méretű, kevésbé tőkeerős szereplőket érinti a leginkább hátrányosan az e-kereskedelem térnyerése, míg a napi szükségleteket ellátó helyi boltoknak, illetve a kiváló lokációval rendelkező, széles termékkínálatot és szolgáltatást nyújtó bevásárlóközpontoknak továbbra is meghatározó szerepük marad, ami az Etele Plaza iránti nagyfokú bérlői keresletben is megmutatkozik.

dr. Bihari Tamás, az Appeninn Nyrt. elnök-vezérigazgatója

A régiós összehasonlítások, és elemzések alapján azt gondoljuk, hogy még a jelenlegi, nem prognosztizált egészségügyi körülmények között is komoly potenciál van a turisztikai ingatlanfejlesztésekben. Ezen célszegmens kapcsán az Appeninn Nyrt. határozott elképzelésekkel rendelkezik, amelyeknek egyik eleme, hogy a kedvező makrogazdasági trendek és a már meglévő fejlesztési lokációk bázisán 2021-től megbízható jövedelemtermelő képességű turisztikai ingatlanportfóliót alakítson ki a társaság. Ugyancsak célunk, hogy a portfólió felépítésében és működtetésében a belső szinergiák kihasználásával és a külső szakmai együttműködő partnerek bevonásával kiemelkedő megtérülésű projekteket valósíthassunk meg.

Továbbá nem elhanyagolható szempont ezeknél a fejlesztéseknél a fenntarthatóság sem. Társaságunk a 2020-as évben frissített stratégiája értelmében megkezdte a nyitást a turisztikai ingatlanfejlesztések irányába, amely fejlesztések a 2021-es évben még nagyobb hangsúlyt fognak kapni. Általánoságban elmondható, hogy az ingatlanpiacokon a kormány szociális intézkedései nyomán élénkülés várható. Az engedélyeztetési folyamatot kiváltó egyszerű bejelentések kiterjesztése pedig ugyancsak kedvez az ingatlanfejlesztői iparágnak.

Alexandra Tomášková, a Skanska közép-kelet európai kereskedelmi fejlesztési üzleti egységének magyarországi és csehországi tevékenységéért felelős ügyvezető alelnöke

A világjárvány gazdasági hatásai a múlt év második felétől alacsonyabb keresletben és növekvő üresedésben mutatkoztak meg. Az ingatlanpiac különböző ágazatai érintettek és arra számítunk, hogy a válságból való kilábalás az egyes területeken eltérő dinamikát fog követni. A jelenlegi helyzet kezelése és a gazdaság általános fellendülése eltart még egy ideig, de az oltási kampány kilátásba helyezése már bizakodásra ad okot. A Skanskánál arra számítunk, hogy a prémium irodák iránti kereslet lassan ismét növekedni kezd, és az egészséges, biztonságos és rugalmas munkahelyek bérlői alapelvárássá válnak. Tapasztalataink alapján, az ügyfeleink jelenlegi igényeire támaszkodva, és a 2020-as évben tanultak alapján létrehoztuk a „Care for Life Office Concept” ajánlatot. Célunk, hogy a bérlőket ajánlásokkal segítsük, hogy az általuk használt modern irodahelyiségekben hogyan teremtsék meg a biztonság, a fenntarthatóság, a design és a szociális szempontok egyensúlyát. A megközelítést az okos épületmegoldásunk, a Connected by Skanska által nyújtott fejlett technológiai és érintés nélküli funkciók is támogatják.

Pénzügyi stabilitásunknak, valamint a gondos és folyamatos kockázatértékelési folyamatainknak köszönhetően képesek vagyunk rugalmasan alkalmazkodni a kihívásokhoz. Ezért az elmúlt év nem okozott nagyobb fennakadást a működésünkben: átadtuk a Nordic Light Trio épületét, amely nemrég megkapta a LEED Gold minősítést, és törekszik a WELL tanúsítás megszerzésére. Az új évet számunkra az új projektünk, az H2Offices fejlesztése határozza meg a Váci úti irodafolyosó szívében. A komplexum első épületét várhatóan 2022 harmadik negyedévében fejezzük be. A H2Offices kiemelkedik fenntartható megoldásaival, fokozza a természettel való kapcsolatot és intelligens, innovatív funkciókat alkalmaz. A H2Offices a tizedik irodaház fejlesztésünk Magyarországon, és LEED és WELL minősítéssel fog rendelkezni. Az energiahatékony irodakomplexum összesen 65 000 négyzetméter bérelhető területet és különféle kikapcsolódási lehetőségeket kínál majd, például nagy, nyitott és a víz elemet kiemelő kertet, valamint egy tetőtéri futópályát.

Nagy Viktor, az IMMOFINANZ Hungary operatív vezetője

A tavalyi év, egy előre nem tervezett kihívásokkal teli időszak volt és mindenkit váratlanul ért. Reméljük egy kiegyensúlyozottabb, tervezhetőbb év jön. Bár az ingatlanpiac nem torpant meg, egy bizonyos átrendeződés történt. Az irodák iránti kereslet esetében az ügyfelek igényei a rugalmasabb és ügyfélközpontúbb szolgáltatások felé mozdulnak el. A home office, vagyis az otthoni munkavégzés nem fogja átvenni az eddig megszokott irodai munkavégzést, hiszen a társadalmi kapcsolatok és személyes interakció továbbra is fontosak maradnak a termelékenység és az innováció szempontjából.

Mivel az IMMOFINANZ már a Covid-19 előtt is számított ezekre a tendenciákra, 2021-ben még nagyobb rugalmasságot kínál a myhive irodáiban: alkalmazkodik a bérlők változó igényeihez akár a bérleti szerződés időtartamára, akár a bérelhető irodaterület nagyságára vagy elhelyezkedésére vonatkozóan. Több konstrukció elérhetővé válik a myhive helyszíneken, gondolunk itt a teljes myhive szolgáltatás csomag vagy csupán önálló asztalok igénybevételére, immár mobilalkalmazáson keresztül. A myhive app mostantól lehetővé teszi a bérlői közösség számára, hogy személyes jelenlét nélkül kezelje a fontos feladatokat, így minden szolgáltatás egy felületen könnyen elérhető (pl. ételrendelés, fizetés, belépés, parkolás).

A STOP SHOP kiskereskedelmi portfólió költséghatékony, nagy hozamú és válságálló kiskereskedelmi formában működik. A magas szintű szabványosítás lehetővé teszi számunkra, hogy vonzó bérleti díjakat és működési költségeket kínáljunk bérlőinknek. Másik fontos tényező, hogy az alacsonyabb árszínvonalú és kényelmi termékeket helyezünk előtérbe, amelyek a nehezebb gazdasági helyzetben is népszerűek a fogyasztók körében. Ez a koncepció a koronavírus-járvány idején is sikeresnek bizonyult: a vásárlók száma az első tilalmi időszak után nagyon gyorsan helyreállt, és a látogatók nagyra értékelték azt, hogy az üzleteket egy nyitott térről, külön bejárattal lehet megközelíteni. A jövőbeli középtávú terveink között szerepel, hogy a STOP SHOP helyszíneket a régióban 140-re növeljük.

Képek sorrendben: GettyImages, Balance Hall, Agora Budapest, Sasad Hilltop, Corvin Innovation Campus, Balaland, H2Offices, myhive Haller Gardens.

A körkérdés második része itt olvasható.

Partnereink