Mi történik most a plázákban? Hogyan küzdenek meg a bérlők a tulajdonosokkal?

Kereskedelmi 2020-06-30

A Cushman & Wakefield What’s Next In Retail webináriumán a kiskereskedelmi szektor és a bevásárlóközpontok jövőjét elemezték a járvány után a szakértők. Ahány pozíció, annyi nézőpont. De az biztos, hogy egy csónakban eveznek, még ha többen ezt nehezen is hajlandók tudomásul venni.

A COVID-19 a retail szektort különösen nagy mértékben sújtotta, ha az idei áprilisi kereskedelmi forgalmat összehasonlítjuk az egy évvel korábbi adatokkal, akkor cirka 10%-os visszaeséssel kalkulálhatunk hazánkban. Ha megnézzük a többi európai országot, akkor a magyar statisztika nem is számít rossznak, hiszen az EU27 átlaga közelíti a 20%-ot.

Ha viszont a jövő kiskereskedelmének alakulását nézzük, akkor érdemes a GDP-ről beszélni, hiszen e tekintetben is Magyarországon jóval kisebb visszaeséssel kalkulálnak a szakértők, mint más országok esetében. Nálunk idén nagyjából 5%-kal eshet vissza a bruttó összhazai termék, bár itt nyilván nincs konszenzus a különböző előrejelzésekben.

Ha pedig a kereskedelmi eladások összvolumenét nézzük, akkor ha 2015-öt tekintjük 100%-nak, akkor 2023-ra nagyjából 140%-ra becsülték a szakértők a növekedést nálunk, ami eléggé robusztus, hiszen mintegy 40%-nyi bővülésről lehet szó.

A válság egyik legjellemzőbb folyománya volt az online kereskedelem előretörése, itt Európában összességében nagyobb volt a növekedés az elmúlt 15 évben, mint hazánkban. Nálunk jelenleg az összkereskedelmi forgalom több mint 6%-a származik e-kereskedelemből, ez az érték 2023-ra felmehet 9%-ra, miközben a kontinensen általában ugyanez a szám már 11% lehet. Azonban a járvány feljebb tornászta a számokat, így összességében az elkövetkezendő 2 évben 15-20%-os éves online részesedés is lehet az összforgalmon belül.

Így indul be az élet

Nagy valószínűséggel eltérő intenzitással beindulhat a normális élet a plázákban, és bár az e-kereskedelem egyre erősebb, egyre jobban terjed a multichannel értékesítési modell is a bérlők körében, azaz az online webáruházak fizikai üzletekben jelennek meg a plázákban, illetve fordítva, az itt bérlő üzletek nyitnak az e-kereskedelem felé. A multichannel egyre nagyobb arányban jelenik meg, nem véletlenül terjednek a „click and buy” típusú szlogenek.

A bevásárlóközpontokban az egyes márkák eltérő módon képesek újraindítani a normális ügymeneteket. A divatmárkák körében könnyebb a helyzet, mint az ételudvarok esetében, ugyanígy nagy érvágás volt a plázák számára, hogy a mozik nem működtek, hiszen egyrészt jelentős bevétel származik a funkcióból, másrészt nagy alapterületet bérelnek, harmadrészt látogatószámot generálnak. Remélhetőleg beindul itt is az élet, amelynek sikeréhez elengedhetetlen, hogy a Hollywoodi filmipar is visszanyerje régi önmagát.

Az utcára nyíló üzletek gyorsabban képesek visszanyerni a „régi formájukat”, hatékonyabban működhetnek jelenleg, mint a bevásárlóközpontokban működő egységek. A vásárlókat is érdemes viselkedés és vásárlóerő alapján szegmentálni. Így például a prémiumszegmens kevésbé függ a jövedelemváltozásoktól, ez mindenképpen jó hír, ellenben az impulzusvásárlók teljesen eltűntek a járvány nyilvánvaló következményeként.

A retail parkok a nagy nyertesei a jelenlegi helyzetnek, hiszen az üzleteik jelentős részébe az utcafrontról be lehet lépni, míg a bevásárlóközpontok helyzete függ az adott ország vagy város járványhelyzetétől. A bevásárlóutcáknál sokszínű a helyzet, mert például Budapest és Prága nagy mértékben függ a külföldi turizmustól (pl. Andrássy út), amely ugye jelenleg szinte megszűnt, míg Nyugaton jelentős a helyi tehetős vásárlóréteg, akik nagy segítséget nyújthatnak a veszteségek minimalizálása érdekében.

Sokan még mindig félnek vendéglátóipari egységekbe belépni, ráadásul sokan tartanak a járvány második hullámától, vagyis amíg nem lesz meg a vakcina, az ellenszer, addig nem beszélhetünk teljes reorganizációról. Sok brandnél a Food & Beverage szegmensben ezért a kiszállítást és a digitális jelenlétet is megerősítik, hogy a forgalomvisszaesést mérsékeljék. De például amíg egy pizzázó esetében a házhozszállítás magától értetődő lehet, addig egy kávélánc már sokkal nehezebb helyzetben van.

Bérlők kontra tulajdonos

A bérlők meghatározott része újratárgyalt megállapodásokra törekszik, míg a tulajdonosok eltérő módon reagáltak, hiszen egy részük a bérlő problémájának tartja a jelenlegi helyzetet, és nem kezeli rugalmasan a felmerülő nehézségeket, pedig a márkák szerint közös érdek az átmeneti forgalomkiesés megoldása. De számos tulajdonos proaktívan támogatást nyújt a nehéz időkben a kiskereskedőknek, rugalmasabb megoldásokat dolgoznak ki.

Ráadásul a különböző márkákat eltérő módon érintette a járvány, így a napi normál működés-változások is eltérően alakultak. Ha ezek a tárgyalások nem alakulnak jól, akkor egyes láncok portfóliói csökkenhetnek is. Ha már a láncoknál tartunk, a járvány egyik fontos következménye a terjeszkedés lelassulása, de a pandémiától függetlenül is már megkezdődött az átalakulás a retail szektorban: a nagy láncok visszafogottabb terjeszkedési stratégiája mellett az ételudvarok és a szórakoztató funkció folyamatosan erősödik a plázákban.

Az óvatosság jellemzi a COVID-19 miatt amúgy is a kiskereskedőket, akik a bővülés helyett most az óvintézkedések és a higiéniai szabályok betartása mellett a minél normálisabb üzletmenetre koncentrálnak, miközben próbálják megőrizni a portfóliójukat.

Sok brand a forgalomarányos bérleti konstrukciókban érdekelt, emellett az összköltséget kell nézni, vagyis a bérleti díjat és az egyéb költségek együttesét. A tulajdonok számára megnehezíti a helyzetet, hogy hasonló szituáció még nem fordult elő, illetve a 2009-es válság más okokból jött létre. Hosszú távú jövőképre van szükség, hogy minden érdekelt fél túllendülhessen a pandémia okozta nehézségeken. A partnerség és a rugalmasság előtérbe kerül, mindenesetre a plázákban a normális ügymenethez való visszatérés nagyon lassan halad, ez ügyben nem mindenki optimista.

+++

A webinárium szakértői: Michael Edwards MRICS, Cushman & Wakefield (moderátor); Szabó Viktória, Cushman & Wakefield; Marek Noetzel, Nep Rockcastle; Dirk Adriaenssen, Redevco; Herczku György MRICS, Amrest; Berendi András, Roland Divatház

Partnereink