Zöld lakónegyed épül a Foka-öbölnél – beszélgetés Tóth Csabával, a D&B Ingatlanfejlesztő-Csoport ügyvezetőjével

Interjú 2021-03-30

Már elkezdődött a Duna Terasz Grande, a D&B Ingatlanfejlesztő-Csoport legújabb fejlesztése, amely Budapest egyik legzöldebb Duna-parti lokációjának számító Foka-öböl közelében található. A 790 lakásos beruházás számos okos, zöld és egyedi közösségi megoldással, magas minőségű anyaghasználat mellett valósul meg. A legújabb beruházásról, a célcsoportokról, az árazásról és a lakáspiac aktuális helyzetéről kérdeztük Tóth Csabát, a D&B Ingatlanfejlesztő-Csoport ügyvezetőjét.

– A Duna Terasz Lakónegyed közel tizenhárom éves múltra tekint vissza, mely idő alatt az egyik meghatározó lakásépítési projektjévé vált a népszerű 13. kerületi lokációnak. De mi történt konkrétan a projekt több mint egy évtizedes története során?

– 2008-ban közel 10 hektárnyi területet és egy félkész épületet vásároltunk ezen a területen. Így indult a Duna Terasz Lakónegyed, amelyben elsőként 362 lakást adtunk át 2009-ben, majd a következő évtized első éveiben a világgazdasági válság miatt a többi piaci szereplőhöz hasonlóan kivártunk, miközben valamennyi lakásunkat értékesítettük. 2015-16 környékén döntöttünk úgy, hogy elindítjuk a következő ütemet, amely Duna Terasz Premium néven 2019-ben készült el, és a sikert jól jelzi, hogy az épületben felépült 322 otthont mind eladtuk. Ezt követően már a harmadik fázist, azaz a Duna Terasz Grandét is előkészítettük 790 lakással. Az építkezések tavaly kezdődtek el a generálkivitelező KÉSZ-csoport irányításával. Az értékesítés idén januárban indult meg. A Foka-öböl, a Cserhalom utca, Turóc utca és a Rákos patak által határolt telkeinken folyamatosan indítjuk a fejlesztéseket, most nagyjából a féltávnál lehetünk a teljes kiépítést tekintve.

Több mint egy évtizedes lakónegyed-fejlesztésről beszélünk, amely időben is különböző fázisokra van osztva, ezért felmerül a kérdés, hogy eközben hogyan alakultak az igények, hogyan tudják a változó vásárlói szokásokat megjeleníteni az újabb fázisban?

– A meglévő trendek és a saját tapasztalataink alapján tervezzük meg a házak formai és esztétikai megjelenését, szerkezetét, valamint a lakások alaprajzi elrendezését, kínálatát és műszaki tartalmát. Odafigyelve arra, hogy az új otthonok piacra kerüléskor is megfeleljenek a pár évvel később kialakuló, új igényeknek. Ezért nagyon fontosnak tartom az elmúlt évtizedben megszerzett tudásunkat, emellett mivel folyamatosan értékesítünk a piacon, ezért jól látjuk, hogy a vásárlók milyen szempontokat vesznek figyelembe, amelyek a mi otthonainkat is piacképessé teszik. A Duna Terasz Grande vízparti lokációban magas presztízsű otthonokat kínál megfelelő alaprajzi elrendezésekkel, tágas teraszokkal, a közelben elérhető minőségi szolgáltatásokkal, vagyis meggyőződésünk, hogy ezek a szempontok találkoznak a vásárlói elvárásokkal. Törekedtünk arra, hogy zöld megoldásokat alkalmazzunk, ezt a célt szolgálják, hogy egyes garázshelyek elektromos autótöltő-előkészítéssel kerülnek átadásra és ebbe az irányba mutat a hőszivattyús fűtési rendszer is, melyet távhővel kombináltunk.

– A Duna Terasz Lakónegyed első ütemének elkészülte óta hogyan változtak a lakásárak?

– Azóta sok minden megváltozott az élet valamennyi területén, így a gazdasági-társadalmi változásokkal párhuzamosan átalakult a lakáspiac is. Az egyértelmű trend, hogy a közismert lakásár-drágulással párhuzamosan csökkentek a lakásméretek az újépítésű projekteknél. Előtérbe került a funkcionalitás, a vásárlók fölöslegesen nem vesznek plusz tereket, kivéve a nagy alapterületű, presztízsértékkel bíró lakásoknál, ahol fontos a tágasság és a nagyvonalúság. Míg az első ütemben egy kétszobás lakás nagyjából 60 m2-es volt, most 40-45 m2-ben gondolkodunk. Az árak is változnak, hiszen 10-11 évvel ezelőtt 300 ezer forint volt egy négyzetméter ára átlagosan, a második ütemben az induló árak 700 ezer forint/m2 körül alakultak, majd felkúsztak 1,1-1,2 millió forint/négyzetméterig. A 2023 kora tavaszára elkészülő harmadik fázisban szintén változhatnak az árak több tényezőtől függően, hiszen a kereslet-kínálat folyamatos alakulása mellett a kormányzati politika és otthonteremtési támogatások is kihatnak a piacra. Szerencsére a mi lakásaink célcsoportjait gazdasági értelemben az elmúlt időszak nehézségei nem érintették meghatározó módon, és ezt a megalapozott bizalmat folyamatosan érzékeljük is.

– Ha befektetési szándékkal vásárolunk lakásokat, akkor milyen hozamokkal és kiadási árakkal kalkulálhatunk?

– A pandémia és az összeomló Airbnb-piac miatt változik a fővárosi bérlakás-piac, viszont a Duna Terasz Grande helyszíne presztízs lokációnak számít, ahol a lakásokat könnyen ki lehet adni, hiszen kiválóan megközelíthető autóval, gyalogosan, tömegközlekedéssel, a közelben található a Duna Plaza, a M3-as metró, a Váci úti irodafolyosó és nem utolsó sorban a Duna-part hajókikötővel. A fenti tényezőknek köszönhetően nálunk is jelen vannak az általában másfél-2 szobás lakást vásárló befektetők, akiknek az elvárása nagyjából 5-8% közötti hozamokkal realizálódik, ráadásul két év múlva, amikor elkészülnek a lakások, további árnövekedés is bekövetkezhet.

– A Duna Terasz Grande a Váci út közelében helyezkedik el, így óhatatlanul is felmerül az irodafolyosó szerepe, hiszen számos nagy globális vállalat bérel itt irodát hipermodern épületekben. Az itt dolgozók sok esetben magas presztízsű munkát végeznek, így fizetősképes keresletet jelenthetnek a lakáspiacnak is. Az Önök fejlesztése számára is célcsoportot jelentenek az itteni irodapiacon dolgozók?

– Egyértelműen az egyik célcsoportunk a Váci úti irodaházakban dolgozók, a marketingstratégiánk során őket is megszólítjuk. Jó anyagi körülmények között élnek, akik a munkába járás utazási idejét is lerövidíthetik, ha a környéken vásárolnak lakást. A home office miatt átalakuló irodapiac markánsan nem befolyásolja a projektünk sikerét, hiszen nagyon diverzifikált a célcsoportunk, a befektetők mellett megtalálhatóak a fővárosban, vidéken és agglomerációban élők számos korcsoportból. A korábbi projektek tapasztalata alapján nagyon népszerűek a lakásaink a külföldiek körében is.

– A lakásépítési piacot jelentős mértékben befolyásolja a kedvezményes lakásáfa, amely meglehetősen hektikusan alakult az elmúlt időszakban, hiszen korábban kivezették, majd ismét bevezették. Hogyan tud a fejlesztő ennek tudatában felelősségteljesen gondolkodni és megfelelő árazási politikát folytatni?

– Az ingatlanfejlesztés több éves projektciklusokban zajlik a tervezéstől kezdve a lakások átadásáig, a mi esetünkben 4-5 évet is jelenthet, vagyis jelentős hatást gyakorol a lakásáfa az építkezésre. Az biztos, hogy ha ma nem lenne ötszázalékos lakásáfa, akkor sok projekt el sem indulna. Mi a Duna Terasz Grande előkészítését és kivitelezését az újra bevezetett ötszázalékos lakásáfa bejelentése előtt kezdtük el, vagyis a mi fejlesztésünk ár-érték aránya ettől függetlenül is piacképes terméknek bizonyul. Ettől függetlenül az 5% minden piaci szereplő számára előnyt jelent, legyen az önkormányzat, fejlesztő vagy vásárló, pozitív hajtóerőt jelent az otthonteremtési célok elérése érdekében. Az építési engedéllyel rendelkező lakásfejlesztőkre 2026 végéig érvényesülő kedvezményes lakásáfa határideje magyarországi viszonylatban hosszú időszaknak mondható, ami stabilitást jelent jó pár évig a piacon. Nyilván 2022-ben dömpingszerűen érkeznek a hivatalokba az építési engedélyezési ügyek, hogy majd 2026 végéig megépülhessenek az új otthonok. Ez egy hosszabb, nyugalmasabb periódus lehet, míg a korábbi – rövidebb időszakra vonatkozó – kedvezményes lakásáfa miatt nagy rohanás kezdődött, ami jelentős turbulenciát okozott a piacon.

– A Foka-öböl környéke köztudottan egy Duna-parti városnegyed, vagyis az itt lakást vásárlók számára kiemelt fontosságúak a vízpart természeti adottságai és szolgáltatásai. Milyen szempontok alapján fejlődhet tovább a környék?

– A Foka-öböl természeti adottságainak és lehetséges szolgáltatásainak körét alapvetően három szereplő határozza meg: a fejlesztők, a vevői igények és az önkormányzat. Több ezer vásárló, több fejlesztő és a helyi önkormányzat úgy gondolta, hogy érték a Duna-part természetessége, a zöld területek megtartása vendéglátóipari egységek bezsúfolása nélkül. Ez a környezet teremti meg azt az élhető közeget, amely az utóbbi években a Foka-öböl környékét a főváros egyik pihenő-övezetévé tette, s amelyre szüksége van a helyi közösségnek, ahol szabadon lehet sétálgatni, elidőzni, ücsörögni egy padon stb. A vízparti területek, így az öböl partja is közterület (lesz), amelyek esetében továbbra is alapvető cél a természetközeli állapot megőrzése. Az épületeinkben játszóterek, belső parkok, a környéken pedig megújuló közterületek, sétálóutca, parti sétány szolgálják a kikapcsolódást, a rekreációt, a sportolást és a kisgyerekes családok igényeit.

Partnereink