Veszélyben Budapest versenyképessége. Hol maradnak a logisztikai fejlesztések? – beszélgetés Halász-Csatári Gáborral

Interjú 2019-02-05

Nemrég publikálta a Budapest Research Forum az ipari ingatlanpiac 2018 negyedik negyedéves adatait. Milyen tendenciák érvényesülnek, merre halad a piac, hogyan alakulhatnak a bérleti díjak? Erről beszélgettünk Halász-Csatári Gáborral, a Cushman & Wakefield magyar ipari részlegének vezetőjével.

– Adódik a szokásos kérdés, mit olvashatunk ki a BRF legfrissebb adataiból?

– A “rekord alacsony üresedés” az  elmúlt 18-24 hónap során már-már elcsépelt fogalommá vált, ám most ismét ezzel kell kezdenem: a BRF számai azt mutatják, hogy a teljes logisztikai állomány mindössze 2,4% elérhető. Ebből is a kifejezetten logisztikai vagy ipari terület mindössze 1,4%, ami kevesebb, mint 27.000 m2-t tesz ki. Azaz, összesen hét olyan projektről beszélhetünk, ahol 1.000 m2-nél nagyobb egybefüggő raktárterület áll rendelkezésre.

– Ezek szerint továbbra is hiányoznak a spekulatív fejlesztések?

– Összevetve a 2018 során kötött új és bővülési tranzakciókat a 2017-es adattal, jól látható, hogy utóbbi esetében mintegy 100.000 m2-el több üzletkötés valósult meg. Ez kiegészítve azzal, hogy ugyanakkor a nettó felszívódás nagyjából hasonló mértékű volt, arra következtethetünk, hogy mintegy 100.000 m2 új területre lett volna igény az elmúlt év során. Elmondhatjuk, hogy a budapesti kapacitás kimerült, és a folyamatban lévő, valamint tervezett spekulatív fejlesztésektől várhatjuk az enyhülést, az új kötések és előszerződések számának növekedését. A bérleti díjak erőteljes és stabil növekedése az év során nehézségeket okozott a bérlőknek. Az alacsony haszonkulccsal dolgozó szolgáltatók, illetve az árérzékeny termékek előállításával vagy logisztikájával foglalkozó vállalatok nehezen tudják áthárítani partnereikre a bérleti többletköltségeket, és e téren további konszolidációra számítunk.

– Nagyjából 124 ezer m2-nyi új területtel bővült a raktárállomány. Ez volumenében az elmúlt éveket és a lehetőségeket tekintve jónak számít, vagy a piaci és gazdasági körülmények több fejlesztést is megérdemeltek volna?

– Ez a volumen kifejezetten jónak számít az elmúlt évek tekintetében, ám fontos látni, hogy a piacban megvan a növekedési potenciál. Ehhez pedig új fejlesztések kellenek, és spekulatív állomány szükségességét vetíti elénk, hiszen a meglévő állomány gyakorlatilag elfogyott. A területhiány a meglévő, aktuális kereslet elhelyezését már napi szinten befolyásolja, míg egy-egy regionális pályázat vagy új operáció elhelyezése kapcsán pedig hatással van Budapest versenyképességére a többi régiós országgal szemben. A gazdasági körülmények persze hatással voltak a fejlesztők lehetőségeire is, hiszen a jelentős építőipari drágulás az ipari ingatlanpiac fejlesztési megtérülésére is kedvezőtlen hatással volt. Emiatt tapasztalhattuk, hogy bizonyos fejlesztők a rendelkezésre álló építési telkek és érvényes engedélyek ellenére sem kezdték el, vagy késleltették építkezéseik elindítását.

– Hol találhatók a fejlesztések fókuszpontjai a helyszíneket tekintve?

– Budapest tekintetében gyakorlatilag a teljes M0 vonalát megemlíthetjük, hiszen az észak-budai részt leszámítva mindenhol találkozhatunk lezajlott, folyamatban lévő vagy tervezett fejlesztéssel. Ezen belül a legtöbb átadott területre a nyugati (Budaörs, Biatorbágy, Törökbálint),  és a déli (Dél-Buda, Szigetszentmiklós, Dunaharaszti, Gyál) szektorokban számíthatunk: előbbi a klasszikus nyugat-budapesti logisztikai régió egyfajta reneszánszát valósítja meg, míg utóbbi lokáció az elmúlt néhány év népszerűségének folyományaként tovább növekszik.

– Hogyan áll a vidék és a city logisztika annak fényében, hogy a kereslet túlnyomó többsége logisztikai parkokban realizálódik? Labdába rúgnak még egyáltalán volument tekintve?

– Telítettség és kereslet tekintetében a városi logisztikát egy szinten, fejlesztési potenciál tekintetében viszont hátrébb sorolva kell említeni a big box logisztikával összehasonlítva. A meglévő és népszerű city logisztikai sémák nagyjából kimerítették maximális beépíthetőségüket, míg a városi logisztika szempontjából előnyös elhelyezkedésű, és elérhető telkek száma minimális. Ezek a telkek sokszor a rozsdaövezetben helyezkednek el, építési szempontból pedig komoly előkészítést igényelnek, melyhez általában egy lényegesen magasabb négyzetméterár is párosul. Tapasztalatunk szerint a klasszikus városi logisztikát a valamelyest kijjebb, de még az M0-on belül elhelyezkedő, közepesebb méretű, rugalmas átalakíthatósággal és kisebb egységekkel rendelkező projektek helyettesíthetik.

– Mindig felmerül a vidéki ipari ingatlanpiac „hogyanléte”, hiszen alapvetően az M0 környékén sorakozó logisztikai parkok állnak reflektorfényben fejlesztés és bérbeadás tekintetében is. Itt milyen tendenciákat tapasztalhatunk?

– Vidéken két erős tendenciát figyelhetünk meg: az elérhető támogatási szint alapján történő kereséseket (további szempontként leggyakrabban a munkaerő elérhetősége, és az esetleges felvevői piacokhoz közeli lokáció merül fel), illetve a bizonyos termelési gócpontokhoz való operáció felállításának igényét. A legnagyobb keresletet a Cushman & Wakefield a meglévő, jó minőségű, eladásra szánt ipari ingatlanok tekintetében tapasztalt külföldi végfelhasználók részéről. Az ilyen típusú ingatlanok száma azonban véges, így jelentős növekedést prognosztizálunk a vidéki BTS, BTO és telekvásárlások tekintetében, melyek legnagyobb haszonélvezője az elérhető telkeket és ipari fejlesztési sémákat, továbbá együttműködési lehetőségeket kínáló fejlesztők lesznek.  Több ilyen magyar, és nemzetközi befektető is található a piacon, így az egészséges verseny is meg tud valósulni.

– Végezetül milyen bérleti díjváltozásokat regisztrálhattunk az elmúlt évben, és milyenek az idei kilátások?

– Az elmúlt évben a prime szegmensben 13,3%-os bérleti díj növekedést regisztráltunk, idén pedig további 9-10%-os növekedést várunk.  Ennek elsődleges oka az építőipari árnövekedés, feltétele azonban, hogy a tervezett új fejlesztések valóban a piacra kerüljenek.

Partnereink