A CTP megduplázná a hazai portfólióját – beszélgetés Huszlicska Dáviddal

Interjú 2021-02-15

A CTP néhány éve robbant be a hazai raktár- és logisztikai piacra. Tavaly is nagy számban épített ingatlanokat, idén folytatódik a kiemelkedő bővülés. Jelentős kockázatnak tűnhet, hiszen túlnyomó részben spekulatív alapon fejlesztenek, azonban minden tervük bejött. A CTP építi a Lenovo hazai gyárát, miközben minden épületük megszerezte a BREEAM minősítést, azonban még arra is van kapacitásuk, hogy közösségi területeket (CTP Clubhouse) alakítsanak ki a bérlőiknek. Az elmúlt évekről és az ambiciózus jövőről beszélgettünk Huszlicska Dáviddal, a CTP Hungary üzletfejlesztési igazgatójával.

– Az irodapiaccal ellentétben az ipari ingatlanpiacon nagyon alacsony az üresedési ráta, miközben hatalmas a kereslet. Hogyan értékelné a tavalyi évet?

– Óriási volt a kereslet tavaly, azonban a kínálat nem tudta utolérni az igényeket, ezt jól jelzi a kitartó 2 százalék körüli üresedési ráta a Budapesten és környékén található állományban. Az irodahelyiségeket nem számítva csupán néhány tízezer négyzetméter üres raktár van most a piacon, amely a 2,4 millió négyzetméteres összállományhoz képest nagyon kevés. 2020-ban 19 tranzakcióban 134 ezer négyzetméteres területet adtunk bérbe, de továbbra is töretlen a kereslet, ezért jelenleg több mint 250 ezer négyzetméternyi új épületet fejlesztünk, melyeknek kétharmadát már előbérletben kiadtuk. Az irodapiacon a Covid19-et megelőzően az új fejlesztésekben már néhány évvel a befejezés előtt le kellett foglalni a leendő bérleményt, most ugyanez a trend érvényesül a raktárpiacon is, így a last minute kereséseket csak a spekulatív fejlesztők tudják kiszolgálni.

– Kik most a potenciális bérlők? Hiszen a megszokott célcsoportok mellett állandóan az e-kereskedelem térhódításáról hallunk.

– A klasszikus logisztikai beszállítók az egyik alapvető célcsoportunk, akiktől folyamatos a kereslet, azonban olyan tranzakciót, amely konkrétan a Covid19 hatásai miatt a piacon megjelenő új cégekkel lenne összefüggésben, nem zártunk. De valóban az e-kereskedelem egyre jobban fejlődik, ezzel párhuzamosan az automatizálás szerepe is növekszik. A mi bérlőinknél idén indul be széles körben az automatizálás, nyilván először a technológia telepítésén lesz a hangsúly, az innovatív megoldások majd csak jövőre kezdenek hatékonyságnövelő szerepet is betölteni. A bérlők zöme e téren még kezdeti stádiumban van, bár néhány ügyféltípusnál különleges megoldásokat kell alkalmazni, mint például a high-tech-szektorban, vagy laborkörnyezet esetében. Itt említhetjük meg az épülő Lenovo gyárat, ahol markánsan megjelennek az okos megoldások és gépészeti rendszerek.

– A piacon sokáig hiányoztak a spekulatív fejlesztések, vagy legalábbis nem jelentek meg korábban erőteljesebben a fejlesztői tervekben. A CTP ellenben bátran nekivágott a projekteknek, és spekulatív alapon fejlesztett. Bejött a számítás?

– Az elmúlt három évben megdupláztuk a portfóliónkat: ebben az időszakban 250 ezer négyzetméterről 500 ezer négyzetméterre nőtt az állományunk. Az egyik logisztikai parkunkban például másfél év alatt 100 ezer négyzetméternyi területet fejlesztettünk. Úgy tűnik, a stratégiánk sikeres, hiszen az épületeink sokszor már akkor ki vannak adva, amikor még csak a csarnokok pillérei állnak. A CTP alapvető profilja a spekulatív fejlesztés, amelynek egyik alapja, hogy az adott lokációban teljes meggyőződéssel hiszünk és ez később meghozza az eredményt is.

– Az építőiparban korábban kapacitáshiány is felmerült, tavaly is zavaros volt a kép. Nem jelent ez jelentős kockázatot a fejlesztések során?

– Mi a saját munkaszervezetünkben foglalkoztatjuk azt a szakembergárdát, akik az építőipari munkálatokat megvalósítják. Szakági kollégáinkkal, mérnökeinkkel, projektmenedzsereinkkel minden szakterületet cégen belül lefedünk. Ez egyrészt maximális biztonságot ad, másrészt, ha egy-egy projektet időben más ütemezésben valósítunk meg, akkor nem adódik egy külső partnerrel bonyodalom. Ebből kifolyólag jobban tudjuk követni a piaci mozgásokat, ha arra van szükség, akkor lassítjuk a projekteket, ha pedig gyorsítani kell, akkor azt is rugalmasan meg tudjuk tenni. Erre a legjobb példa a Lenovo gyár ULL5 épülete, amely alapvetően egy spekulatív fejlesztésnek indult, majd a megállapodás után teljes sebességre kapcsoltunk. Sőt, mellette már egy másik, 44.500 négyzetméteres logisztikai épületet is kivitelezünk, amelynek felét már rögtön a projekt bejelentésekor le is kötött egy bérlő.

Mi volt a CTP stratégiája, amikor belépett a hazai piacra? Mivel mintha külön utakon járt volna a cég, nem követte az általános ágazati mozgásokat?

– A CTP 2015 végén jelent meg Magyarországon. Az akkor megvásárolt logisztikai központokban voltak még üres területek, a bérleti díjak nem a mai árakat tükrözték, és kevés vevő volt erre a terméktípusra. Az akkori akvizíciók valójában az  intuíciónkon és kockázatvállalásunkon múlt, amely az adott  lokációkba vetett hiten alapult. Eleinte BTS-konstrukciókban fejlesztettünk, például Győrben, Komáromban és Biatorbágyon. Ma már parképítőknek hívjuk magunkat, vagyis jelentősebb nagyságrendben gondolkodunk: nem csak egy-egy épületben, hanem egész logisztikai parkokban. Most ugyan más piaci szereplők is aktivizálták magukat, ennek ellenére több mint 250 ezer négyzetméternyi területet építünk idén.

– Miben különbözik ma egy logisztikai park, mint ahogyan kinézett mondjuk tíz éve? Sokat beszélünk a logisztikáról, de kívülről nem annyira látványos a változás.

– A beépített anyagok és technológiák minősége, az intenzív információáramlás a beruházó és az ügyfél között, a bérlők kívánságainak maximális kielégítése mind a mai fejlesztői piacra jellemző. Emellett előtérbe kerülnek a zöld megoldások, amelyek számunkra kiemelten fontosak: az összes épületünk megkapta a BREEAM minősítést. 2023-ra célunk, hogy mindig annyi négyzetméter általunk telepített erdőt tulajdonoljunk, mint ahány négyzetméter raktárterületünk van (addigra 10 millió négyzetméter területről tudunk majd beszélni), illetve ezen túlmenően is kutatásfejlesztési programot indítottunk a lehető legjobb környezetkímélő megoldások kifejlesztése érdekében. Célunk régiós szinten a karbonsemleges működés megteremtése 2021 végére. Ezenkívül a közösségépítés szerepe felértékelődik, és ez már nem csak az irodapiac kiváltsága, hiszen az alapvetően nagy csarnokokból álló létesítményekben is előtérbe kerül a nagybetűs ember.

– Hogyan lehet egy logisztikai parkban közösséget építeni? Hiszen jönnek-mennek a kamionok, folyamatos az áruforgalom?

– Most alakítjuk át az irodánkat Biatorbágyon, ahol egy közösségi irodatér, vagyis egy klubtér jön létre, ahová a bérlőink betérhetnek, ihatnak egy kávét, kapcsolatokat építhetnek, dolgozhatnak. Ezt az újfajta hozzáállást már évek óta alkalmazzuk Csehországban, Romániában a CTP pedig önálló klubházat épít a bérlőinek, de hazánkban is hasonlók a további tervek. Modern szemléletünk kapcsolódik az életminőséget javító, élhető terek és városok átfogó, globális koncepciójába, amely az egész világon terjed mind település-, mind irodaszinten, mi pedig a logisztikában is szeretnénk ugyanezt az életminőséget megteremteni.

– Hatalmas a lendület, de mégis melyek a konkrét célkitűzések a jövőben?

– A csoportszintű tervek szerint 2023-ra tízmillió négyzetméternyi ingatlanállománnyal szeretnénk rendelkezni Európában, míg Magyarországon az egymillió négyzetmétert tűztük ki célul, vagyis itthon újból meg szeretnénk duplázni a portfóliónkat. Az évi nagyjából 200 ezer négyzetméternyi bővüléssel teljesíthetjük a tervet, miközben annyi erdőterületet tervezünk telepíteni, amennyi csarnokot felépítünk. Az energiakibocsátásunkat megpróbáljuk minimalizálni, e tekintetben a napenergiára koncentrálunk, és a széndioxid kibocsátásunkat teljes mértékben ellensúlyozni tervezzük az idei évben. A fejlesztési piacon pedig a 10 városból ahol aktívak vagyunk, jelenleg Győrben, Biatorbágyon, Dunaharasztin és Üllőn fejlesztünk. Azonban hamarosan újabb épületfejlesztéseket indítunk Tatabányán, Kecskeméten és a legújabb parkunk helyszínén, Vecsésen.

Partnereink